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产业地产的策划工作要点及定位模型 园区全程策划系 理 ： 定位策划＋概念 ＋ 策划三位一体才是全程策划， 才能 在 目中注入思想、植入灵魂、 予生命，才能 一个 目具有独一无二的地位。 目前期策划的主要工作????????? 1 － 1、 展 境分析 ????????????? 1 － 2、市 深度 研究 ????????????? 1 － 3、 目投入 出概算 ????????????? 1 － 4、 体 划 配合 ????????????? 1 － 5、目 市 定位分析 ????????????? 1 － 6、 品 合 划建 ????????????? 1 － 7、新 村建 研究 ???????????? 1－ 1 展 境分析 合理的 方向 和 模定位，将决定 目的成 。其中， 目 合开 如何与 “新 村建 ”有效 合，充分挖掘区域自身的 ， “ 民 型 ”的突破，是 目开 的关 。 展 境分析主要从国 、国内、区域等不同角度，以全方位 野分析 目周 主 等行 的 状和 展前景，探 目 “以 城” 。 此 段 工 作 1～ 2 个月，相关内容包括： ◇ 目相关 的国内外 格局、 状及 展前景分析； ◇ 渤海区域 展 分析； ◇ 目所在城市及周 特色 研及市 供需情况分析； ◇ 本 目可供 的 （行 ）建 ； ◇ 本 目相关 开 运作的基本思路。 1－ 2 市 深度 研究 市 的深度 研究是 目开 前期最 关 的一个 。 一般以 目 核心， 重点 研 目所在城市的宏 境、 目所在区域工 、 商 物 和住宅市 的供求状况、 同 物 的 状及目 客 的 心理、行 、需求特征，从而 目 行 SWOT分析， 目制 定合理的 品开 策略和 推广策略。 此 工作主要通 信息收集、深度 、 走 等方式， 取大量的一手 料， 合整理 分析后， 写系 的市 告， 工作 2～ 3 个月 。提交的 告主要内容包括： ◇ 目所在城市宏 分析（人口、面 、国民生 、生活水平、消 、 力、 展前景等） ； ◇ 目所在城市工 境和 展 分析（ 布局、 状、未来 划） ； ◇ 目地 在城市 展中的地位、 状及前景； ◇ 目地 价 分析和未来城市 展 划研究； ◇ 目地 周 境、 合配套 施情况 ； ◇ 目 争格局及主要 争 手、潜在 争 手分析； ◇ 目 客 群分析（ 目所在城市工 、商 、住宅消 力情况的分析和研究、目 客 群的 与消 念等） ； ◇ 目的 SWOT分析、 展 略分析。 1－ 3 目投入 出概算 目投入 出概算是房地 开 前期投 决策的依据， 只有投 指 初步估算可行， 目才具 真正 入前期运作的基 。 工作主要有： 目建筑面 和投 用估算、 售收入估算、 投 指 概算、 投 分析、 合效益 价等。 同 ， 需与投 方 行深入沟通， 目建 的合理体量 模、开 奏，了解 目开 各 涉及到的各 成本与 用水平， 研究成本控制 法， 确定合理的投 利 率。 此 段 工作 1 个月 。 1－ 4 体 划 配合 房地 目开 前期工作中， 有一 重要的技 性内容， 就是委托 划 位 制 《 目 体 划 方案》 。 从投 可行性分析角度看， 方案更重要的作用在于， 使投 方能得到符合市 需求的 品形 和相 准确的建 模数据， 从而 行科学的投入 出分析， 避免盲目决策， 降低开 。 此 工作的具体 度由投 方安排，我公司的主要工作内容有： ① 提供国内同 可参照 目的研究 料，参与外出考察学 。 ② 配合投 方考察 3～ 4 家 划 位，从中 定一家。 ③ 参与 划 任 的 定和 划 方案 ，直至 助投 方确定《×× 代 城 目 体 划 方案》 。 特别提示： 总规确定的相关技术指标是撰写项目申请报告的数据基础，也 1－ 5  目 市 定位分析 一旦 划 位 定并展开 性工作， 开 什么 的 品 （档次、 格、理念）？工 、 商 、厂房、 、 市 、公寓住宅等不同 品的配比？ 些 品是否能得到市 可？??等等一系列 就成了 目开 决策的核心。 而此 需要再 潜在客 群， 一 全面、深入的目 市 研和定位分析，以翔 、科学的数据支持 品研 和 新。 此 工作将通 范 更广、内容更全面的市 ， 重点客 座 、相关 展、工 和商 地 家