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选址开发工作手册 连锁发展规划、选址标准化细则 连锁发展规划、选址标准化细则 苏宁电器集团连锁发展中心 2004 年 11 月 连锁发展规划、选址标准化细则 目 录 第一章 连锁发展规划标准 ·························4 一、市场的划分标准： ·····························4 二、商圈的划分 ·································5 三、店面种类的划分 ································6 四、城市、商圈、店面种类的关系 ······················7 五、店面各功能区的面积标准： ·······················8 六、连锁店开设的原则 ·····························9 第二章 连锁发展选址标准 ·························10 一、选址人员的确定流程 ···························10 二、选址方式的选择 ································11 三、选址标准化程序和规范 ··························13 四、合适备选址的评判标准 ··························16 五、明显不合适备选址的评判标准 ······················17 六、关于产权和抵押问题的评判标准 ·····················18 七、与租赁方谈判（合作）流程 ·······················20 八、谈判中我方的优势 ·····························22 九、合同报批流程 ································23 十、合同签约前流程 ································23 附件一：备选址调查报告 ···························25 附件二：产权资料 ································28 附件三：连锁店店址租赁产权关系调查表 ( 初稿 ) ··············29 附件四： XX连锁店址评估及谈判申请报告 ··················30 附件五：商务组关于店址评估的细则 ( 计 100 分) ··············32 附件六：物业组关于店址评估的细则 ·····················42 附件七：法务部关于店址评估的细则 ·····················54 附件八：合同审批意见反馈表 ························62 3 连锁发展规划、选址标准化细则 第一章 连锁发展规划标准 一、市场的划分标准： （一）划分依据 家电市场容量：是我司开发一个城市首先考虑的因素，因此将城市家电市场容量的大小作为划分市场的依据。 （二）影响家电市场容量的参数 1、市区人口：市区人口的大小与家电市场容量大小直接挂钩，在同等消费 水平下，市区人口与家电市场容量大小成正比。 2、人均社会消费品零售总额：人均社会消费品零售总额反映一个城市的消费水平，在市区人口相同的情况下，人均社会消费品零售总额与家电市场容量大小成正比。 （三）划分方法 将南京市人口（ 540 万）、人均社会消费品零售总额（ 10980.4 元）、家电市场容量（ 45 亿）作为基准值，其他城市的家电市场容量计算方法为：城市家电 市场容量＝（该市人口 * 该市人均社会消费品零售总额 * 南京家电市场容量） /（南京市人口 * 南京人均社会消费品零售总额） 。利用该方法可以推算出一个城市大概的市场容量（计算时各种数据要选用同一年的数据） 。 （四）划分结果 按照以上计算方法，统一选取 2001 年全国直辖市、省会城市、大部分地级城市及部分县级城市数据进行计算。根据社会消费品零售总额和家电市场容量，将这些城市划分为五个等级，具体如下： 类城市 家电市场容量在 80 亿以上，社零总额在 1000 亿元以上，具体包括北京、上海、广州 3 个大型城市。这类城市无论是在市区人口，还是在人均社会消费品零售总额都居于全国前列，家电市场容量极大。 4 连锁发展规划、选址标准化细则 类城市 家电市场容量在 20 亿－ 80 亿，社零总额在 150 亿元和 1000 亿元之间，主要包括天津、重庆两个直辖市，南京、杭州、成都等绝大部分数省会城市以及大连、青岛、宁波、深圳等少数发达的地级城市（副省级城市） 。 C类城市 家电市场容量在 10 亿－ 20 亿，年社零总额在 65 亿元和 150 亿元之间，主要包括兰