2020年新版中牟项目市场调查报告与分析最终版要点.docx

雁鸣湖区域房地产市场现状调查与 中牟县项目分析报告 郑州森鑫置业有限公司 ?、雁鸣湖区域房地产市场调查报告与分析 1、 宏观经济环境趋于新常态，郑州仍处于 高速成长的青少年时代” 就目前公布的宏观经济数据来看， 在全国经济增长下行压力的驱动下， 郑州市宏观经济指标 增速趋缓，GDP、社会消费品零售总额、固定资产投资、房地产投资总额等增速均出现不 同程度的放缓，但仍高于全国平均水平，尤其是房地产开发投资总额增速迅猛， 2013年增 速高达32%，远高于全国19.8%的平均增速。2014年1-11月郑州市房地产开发总额累计 完成1264亿元，同比增长23.9%，远高于同期全国11.9%的增速。 2、 土地市场供销两旺，城市基础设施建设力度加大 土地供应：2014年土地供应量2005.27公顷，较2013年增加30%，截止11月已基本完 成供应计划；其中住宅及商服用地占比下降，主要源于 2013年商服用地供应量较大，短期 内已基本满足城市商业潜量需求；但 2014年基础设施用地供应量增幅较大，是去年的 3.6 倍，达647公顷，占比提至32 %，其中重点保障的是郑州新区的土地供应，旨在支持新城 外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设，促进功能组团开发，加快新城建设。 土地需求：截止到 11月，累计成交土地 189幅，共计664.4万怦，与2013年成交642.5 万怦相比，成交面积增长同比了 3.4%。上半年受楼市低迷以及开发商资金链紧张等影响， 开发商拿地较为谨慎，自 11月央行”发话降息之后，楼市与土地市场开始慢慢回暖。其中， 商住用地土地市场供需情况良好， 2014年1-11月份商住用地成交额达 657公顷，已超出 当年商住用地土地供应量。 3、 商品住宅市场均价稳步上涨，发展前景向好 商品住宅市场供应：供应总体呈上升趋势，供略过于求， 2014年1-11总供求比约1.3 , 11 月新建商品住宅供应量激增，达到全年最大量，达 133万平米，供求比达1.8。 商品住宅市场需求：郑州市于2014年8月9日宣布取消限购政策，但对郑州楼市影响不大， 这主要源于郑州市住宅市场仍以刚需市场为主， 解除限购冲击不大。 在人口红利及刚需结构 的支撑下，加之经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好， 2014年郑州市一手住宅销 售价格保持一路走高的趋势， 9月份达到最高值8287元/平米。 二手住宅市场：2014年郑州市二手房成交量起伏较大， 2014年1-11月郑州市二手住宅累 计成交量达286万平米，月成交量基本在 25-30万平米。成交均价经历了上半年的大幅攀 升后，下半年波动平缓，成交均价 7000元/平米左右。 4、 2015年楼市的预判 基于上述分析，土地市场方面，土地出让面积于 2014年有30%的增加，预计2015年政府 会适当放缓出让土地节奏，其中基础设施建设用地占比预计仍将维持高位。 住宅市场方面，郑州房地产市场交投两旺，住宅物业领跑其他类型物业，预计 2015年住宅 市场仍将持续升温。 二、森鑫置业雁鸣湖项目概况分析 1、项目介绍 (1)项目概述： 项目位于郑开大道与雁鸣湖景观大道交叉口东 500米路北，位于新河南省政府向东 9公里的 位置，地处雁鸣湖组团。项目总占地 1050亩，共分三期开发，规划有别墅、花园洋房、小 高层以及高层，其中住宅用地970亩，商业用地80亩。其中一期项目占地面积 53394怦(约 合80.1亩)，建筑面积约17.5万怦，规划1428户，户型面积为 84.81怦一125.95怦不等。 由两栋26层高层、两栋30层高层组成。分别是两梯三户、两梯四户，地下车位 1:1，采用 Art Deco建筑风格。整体定位于满足首次置业、部分改善性需求以及投资房地产的客户。  (2 )项目区位 地处雁鸣湖组团，北邻雁鸣湖风景区，南倚中央万亩公园、方特欢乐园、绿博园，西接郑州 未来省级行政中心一一白沙组团， 项目周边规划有万平购物中心、 中原历史博物馆，河南中 医院附属医院、区域中小学、幼儿园。 区仆阳普罗旺世中城雁鸣湖景观大道景杉杉奥特莱斯郑开大道 区仆阳 普罗旺世 中城 雁鸣湖景观大道 景 杉杉奥特莱斯 郑开大道 (3 )项目规划 本项目总建筑面积175000平方米，分地上11栋高层住宅、沿街商业、幼儿园等，具体见项 目规划指标表。 项目规划指标表 序号 指标名称 指数 单位 1 规划用地面积 53400.18 m2 2 地上计容建筑面积 175686.6 m 3 住宅建筑面积 147715.00 m 4 商业建筑面积 27971.6 m 5 建筑占地面积 13667.3 m 6 建筑密度 25.59% 7 容积率 3.29 8 总户数 1428 户 (4)项目交通及周边配套情况 城市主干道：东西横向