- 1、本文档共7页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 6、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
___________________________________________________________________________________________________
目前,在二手房市场上委托中介公司提供中介服务促成买卖双方交易已
是惯例。但是在房与法苑房产律师经办的众多房地产案件中也有相当一
部分是由中介方不规范服务或中介方权利、义务的不明确而导致的。故
对中介方的有关权利、义务应在签订《居间合同》时进行必要的明确,
以便于购房者防范法律风险。
一、中介经纪报酬的支付主体和条件要明确。
根据《合同法》规定,中介方促成交易的,有权要求委托人支付中介经
纪费。在这方面有两点需要注意:首先,要在《居间合同》中明确中介
经纪费支付的主体是买方还是卖方。如果委托方特别要求“到手价”的话
就需要与中介方书面约定清楚:促成交易后免收中介经纪费或由对方支
付,以免将来发生争议。其次,对中介经纪费的支付条件要约定明确,
原则上是在中介方促成买卖双方签订《房地产买卖合同》时支付。如中
介方与委托方另有约定的,从其约定。鉴于房屋交易过程中环节较多,
可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合,做到哪一步就支付哪一步
的中介经纪费。
二、中介方的法律地位和责任要明确。
在很多中介公司参与二手房买卖的案例中,经常会碰到两种现象:一是
交易过程中中介方要求委托方支付一笔定金,并称该定金是对方要求
的,如果一方反悔,可对反悔方适用“定金法则”;但往往买卖双方发生
-可编辑修改-
___________________________________________________________________________________________________
纠纷后才发现该笔定金因种种原因中介方并未实际交付买卖一方,导致
定金未实际交付不发生法律效力,使支付定金方无法利用“定金法则”追
究对方的违约责任。另一常见现象就是买卖双方的联系方式互不知晓,
有关信息均由中介方转达,当一方有违约行为时,委托方很难行使通知、
催告等权利,最终可能会给委托方追究对方违约责任造成很大困难。
上述现象的产生,归根结底是对中介方的法律地位及责任约定不明
确。房与法苑房产律师建议在《居间合同》上针对中介方增加相应约束
条款。比如:中介方有按规定时间转达有关信息或转交定金的义务,如
未按约履行此义务的则应承担违约责任或索性由买卖双方及中介公司
三方确定中介方是双方之代理人,有关定金、信息的转送由中介公司代
为履行,即中介方收到即视为对方收到,这样就有利于对合同的履行和
违约责任的追究。
三、中介方设置的违约条款应谨慎审查。
-可编辑修改-
___________________________________________________________________________________________________
目前,各大中介公司采用的均为自制格式合同,在这些合同中中介公司
常常会给委托方设置一些违约条款。一般有以下两类:一类是针对中介
公司促成交易成功后,委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责
任。对此,在法律上没有争议;另一类是针对委托方要求解除买卖合同
或双方协议解除买卖合同的,则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要
求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金。对此,司法实践
中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交易
之嫌,故会认定其无效。但也有人认为此条款是在“意思自治”的基础上
订立,是双方当事人的真实意思表示,应为有效条款。所以,对于第二
类违约条款的设定,委托方应谨慎审查,以免骑虎难下。
四、中介方代收房款应当心。
房与法苑房产律师曾代理了一起房屋买卖案件,该案件的出售方由于经
验不足,在收取首付款后竟听信中介公司一面之词,同意中介方代收买
方支付的 40 余万元房款,最后被骗子携款潜逃,致使出售方“房财两空”。
律师建议,对于由中介公司代收房款的约定,委托方应慎重考虑。如实
在需要中间人代收房款的应尽量寻找公证处或律师事务所参与监管。
五、中介方服务内容与中介经纪费应明确。
-可编辑修改-
___________________________________________________________________________________________________
2011 年 8 月 31 日,《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》
(京发改[2011]1468 号),通知规定全市房地产经纪机构向住宅买卖双
方收取的住宅买卖经纪服务费用标准统一下调 0.5%。因此委托方在签
订《居间合同》时应尽量参照相关法律规定的收费标准和服务内容来
您可能关注的文档
- 巡演总结报告37p.docx
- 工业4.0给服装行业带来新机遇196P.docx
- 工作交接清单最新版标准模板.docx
- 工作总结报告模板—生产部 精品.docx
- 工作检查及整改通知单.docx
- 工作简历范本.docx
- 工作计划 旅行社异业合作协议-朝阳教育 精品.docx
- 工作量确认单.docx
- 工程 结算确认书.docx
- 工程大清包报价单.docx
- 一病一品护理汇报(手工精品图文).ppt
- 国家义务教育质量监测四年级心理健康测试卷3+问卷(通用版附答案).docx
- 国家义务教育质量监测四年级心理健康测试卷2+问卷(通用版附答案).docx
- 国家义务教育质量监测四年级心理健康测试卷5+问卷(通用版附答案).docx
- 国家义务教育质量监测四年级心理健康测试卷1+问卷(通用版附答案).docx
- 国家义务教育质量监测四年级心理健康测试卷4+问卷(通用版附答案).docx
- 13(猫)第3课时 课件+公开课一等奖创新教学设计.docx
- 孙权劝学 (同步公开课一等奖创新教学设计).docx
- 第17课 要是你在野外迷了路 公开课一等奖创新教学设计.docx
- 统编版(五四制)11古诗二首 池上 公开课一等奖创新教学设计.docx
文档评论(0)