建筑物区分所有权的理论与实践.pptVIP

一、业主的界定 《物业管理条例》：“房屋的所有权人为业主。” 《物权法》70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专业部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，业主是建筑物区分所有 所权的主体，业主身份具有复合性，即业主不仅是建筑物专有部分的所有权人，还是建筑物共有部分的共有权人和共同管理权人。业主应当是建筑物专有权、共有权以及共同管理权的权利主体，业主既可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。 建筑物区分所有权中的“业主”，不仅包括那些已经取得建筑物专有部分所有权的法定业主，而且包括事实上占有专有部分但尚未办理过户登记手续的事实业主。 业主身份的认定 第一，房产证书。 第二，不动产登记簿。 第三，结婚证书。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释　　（2009年3月23日） 第一条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 业主可以分为法定业主和事实业主两大类。其中，法定业主是指依法登记或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；事实业主是指基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理登记的人。 确定业主身份的标准时应当区分法定业主和事实业主。 首先，依法登记取得建筑物专有部分所有权的法定业主的认定依据是房屋所有权证和房屋登记簿；其次，依照法院生效判决、仲裁委员会的裁决或人民政府的征收决定取得建筑物专有部分所有权的法定业主，其身份证明依据是生效判决、裁决或者已经依法足额支付补偿费、补助费的拆迁决定；因继承或者受遗赠而取得建筑物专有部分所有权法定业主，其身份证明依据是被继承人、遗赠人的死亡证明和记载相关内容的遗嘱；因合法建造而取得建筑物专有部分所有权的法定业主，其身份认定依据是建设用地作用权证或者宅基地使用权证、规划许可证、建筑物专有部分所有权分配协议等法律文书。 事实业主的证明依据 事实业主的身份证明依据，主要有能够证明事实业主与建设单位之间买卖民事法律行为的法律文书，如房屋买卖合同。此外，事实业主还要承担举证建设单位向其实际交付建筑物专有部分以及缴纳物业管理费、水电费、取暖费单据等可以证明其已经合法占有建筑物专有部分的相关材料。 建设一房数卖纠纷中，应当如何确定业主身份 首先，建设单位将房屋售与第一买受人，在未实际将会房屋之前，又将该房屋售与第二买受人并随即办理了过户登记手续。在此种情形下，业主的身份是没有太多争议的，依照依法仓房取得房屋所有权的规则，即可确认第地买受人的业主身份。 其次，建设单位将房屋售与第一买受人并向其交付了房屋，又将房屋出售给第地买受人并办理了过户登记。在此种情形下，在建设单位向第一买受人交付房屋后，为第二买受人办理过户登记之前，第一买受人可以依据第2款规定认定其业主身份；在建设单位为第二买受人办理过户登记之后，第二买受人因取得房屋所有权而取得法定业主身份，第一买受人的事实业主身份消亡。 再次，建设单位将房屋售与第一买受人，又将该房屋出售给第二买受人，建设单位未向二者任何一方交付房屋和办理过户手续的，建设单位具备业主资格。而两买受人究竟谁将最终取得业主身份，决定于建设单位为哪方办理过户登记。 构成专有权客体的专有部分须满足下列三个要件： 物理上的独立性：须具有构造上的独立性构造上的独立性，能够明确区分； 利用上的独立性，即建筑物被区分为不同部分后，每个单元都可以独立使用，其效用一般与单独的建筑物相同，又称使用上的独立性、机能 上的独立性。 法律上的独立性，即通过登记予以公示并表现出法律上的独立性，又称为形式上的独立性。 建筑物专有部分的认定范围 第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； 　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； 　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 有关车位的规定 第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 　　第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的