推盘节奏100416[文字可编辑].ppt

浙江精锐地产顾问机构 · 浙江精锐丨 2010-04 万郡 · 包头项目整体推盘计划 万郡房产 / 包头奥林匹克公园 浙江精锐地产顾问机构 · □ 一期 目标 ：树立形象，确保现金流，奠定客户基础 策略：区域优势户型面市，搭配全面，低开高走 ; 支撑 ：会所一期，推广造势轰动，样板区落成， 客户蓄水成功，底 town 概念推出 □ 二期 目标：企稳拉高，博取利润； 策略：楼王拉动均势房源 支撑：楼王拉高单价，价格杠杆逼入平质 B5 户型 □ 四期： 目标：利润最大化 策略：优势资源，优价推出 支撑：生态公园全面建成、风情街开业，一、二 期良好品质及客户口碑 □ 三期 目标：持续拉高，快速去化高档物业； 策略：高尔夫空中艺墅拉动整体品质 支撑：双语幼儿园、高尔夫景观呈现，风情商业 街区建设， 一期 整体策略 : 自西向东，由北向南，低开高走 ，楼王拉价，利润最大 ? 依景观、小区资源、噪音等综合因素影响得出： 幢 S 级 , 幢 A 级、 幢 B 级、幢 C 级； 幢 D 级 浙江精锐地产顾问机构 · 项目开发概况及价值释放演变 建筑面积 （万㎡） 1 号地块局部 一期 产品类型 二期 三期 四期 项目周边配 套 价格策略 17-19 2 号地块南片区 2 号地块北片区 29-31 20-22 20-22 高层 高层 高层 高层 会所建成、局部修建 高尔夫球场和奥林匹 克公园，四道沙河局 部改造完成 中心城区价格 项目均价线 后期齐平市区中 心城区价格水平 区域平均价格 高尔夫球场、体育场 馆建成、奥林匹克公 园建设初步完成。 启动期会所、景观先行，配套预期展示，同时树立产品标杆，拔高项目价值， 二期打造风情商业街区和配套，景观完善，三期后拔高容积率，推出最优产品，使开发利润最大化。 风情商业街区建成、 商业引进， 奥林匹 克公园及四道沙河 改造完成。 周边主要配套全部建 成。 1 号地块局部 浙江精锐地产顾问机构 · 一期推盘策略 : 区域优势户型面市，搭配全面，低开高走 ; 楼号 编号 户型 套数 面积 面积比 （ % ） 1# C3 222.29 28 6224.12 3.49 C9 247.84 28 6939.50 3.89 C9 246.27 28 6895.60 3.87 C8 250.41 28 7011.48 3.93 2# A2 87.91 240 21098.40 11.83 B5 131.21 240 31490.40 17.66 4# 6# A1 85.65 116 9935.40 5.57 A1 85.83 58 4978.14 2.79 B7 138.57 116 16074.12 9.02 B7 138.85 116 16106.60 9.03 B8 142.82 116 16567.12 9.29 B1 198.09 64 12677.76 7.11 C1 222.91 64 14266.24 8.00 Y-B7 333.23 4 1332.92 0.75 Y-B7 333.88 4 1335.52 0.75 Y-B8 341.55 4 1366.20 0.77 D-B7 291.22 4 1164.88 0.65 D-B7 294.17 4 1176.68 0.66 D-B8 299.68 4 1198.72 0.67 B1 “ 217.5 2 435.00 0.24 合计 1268 178274.80 100.00 浙江精锐地产顾问机构 · 总销： 1268 套 , 178274.80 ㎡ , 占 20.46% 均价 4200 元 / 平米 , 总销 74875.42 万 , 计划 2010 年销售 3 亿 ,2011 年销售 2.9 亿 , 销售率过 80% 时 , 调整价格 , 进入二期市场预热 . 主要考虑因素 ： ｏ低开实现开盘旺销并确立良好口碑 ｏ户型全面，便于后期调整 ｏ符合组团完整性 一期推盘： 4 栋高层 物业统计： 楼号 户型 套数 面积 面积比 1#/2 # /4 # / 6# A 户型 414 36011.94 20.20 B 户型 654 93351 52.36 C 户型 176 41336.94 23.19 D 户型 12 3540.28 1.99 Y 户型 12 4034.64 2.26 合计 1268 178274.8 100% 浙江精锐地产顾问机构 · 二期推盘策略 : 企稳拉高，楼王拉动均势房源，整体提价 二期建议分两个阶段推，利用高尔夫景观房来带动。 楼号 户型 套数 单套面积 总面积 面积比（ % ） 3﹟ C5 23 309.18 7111.14