收益法概述(PPT 90页).pptx

第 七 章收益法 第一节 收益法概述 第二节 报酬资本化法的公式 第三节 收益期限的确定　 第四节 净收益的求取 第五节 报酬率的求取 第六节 直接资本化法 第七节 投资组合技术和剩余技术 第八节 收益法总结与运用举例第一节　收益法概述一、收益法的含义 收益法——收益资本化法 收益还原法收益法是指预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。第一节　收益法概述第一节　收益法概述一、收益法的含义 收益法分为—— 直接资本化法 报酬资本化法收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法求得的价格称为收益价格。第一节　收益法概述二、收益法的理论依据 预期原理决定房地产当前价值的—— 不是过去的因素 而是未来的因素某笔资金×利率=房地产净收益房地产价格×利率=房地产净收益房地产价格=第一节　收益法概述 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低; ②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低; ③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。第一节　收益法概述三、收益法适用的对象和条件 （一）收益法适用的对象有收益的房地产有潜在收益的房地产 （二）收益法适用的条件房地产的收益和风险都能够较准确地量化第一节　收益法概述四、收益法估价的操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、确定未来收益期限 3、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 4、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 5、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 6、估算净收益 净收益＝有效毛收入－运营费用 7、求取报酬率或资本化率、收益乘数; 8、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 第一节　收益法概述 a1 a2 a3 a4 …… at …… an0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n 第二节　报酬资本化法的公式一、一般公式 第二节 报酬资本化法公式 a1 a2 a3 a4 …… at …… an0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n 一、一般公式 V——价格ai——净收益n——收益期限Y——报酬率通常以年为单位第二节 报酬资本化法公式 a a a a …… a …… a0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n 二、净收益每年不变的公式 A1=A2=A3=……=An=A——有限年公式n=∞ ——无限年公式第二节 报酬资本化法公式公式用途：①直接用于计算价格；例7-1、例7-2 ②不同年限价格的换算；例7-3、例7-4 ③比较不同年限价格的高低；例7-5④用于比较法中土地使用权年限修正。例7-6 第二节 报酬资本化法公式3、不同年限价格的换算 则有：假设：如果： An=AN=A 则有： R=Y 如果：则有：第二节 报酬资本化法公式例7-3 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为2500元/㎡，报酬率为10%，试求其30年收益权利的价格。 第二节 报酬资本化法公式例7-4 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为3000元/㎡，对应的还原利率为10%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为8%下的价格。 第一节 报酬资本化法公式比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★ A<B 第二节 报酬资本化法公式 例7-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。 第二节 报酬资本化法公式4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VA’×K情×K市状×K房状×K容× K年×…… 第二节 报酬资本化法公式例7－6： 某宗工业用地使用权剩余年限为45年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为10％，求该宗工业用地的价格。 第二节 报酬资本化法公式