房地产开发企业管理者知识结构体系.doc

房地产开发企业管理者知识结构体系 一．房地产开发经营管理 房地产企业的经营管理分为经营与管理两大内涵。所谓经营就是策划，主要涉及企业的发展方向、目标与策略等一系列具有全局性和战略性的活动。所谓管理就是实施，保证企业经营总目标得顺利实现。 经营在两者关系中起着决定性的作用。 二．房地产经营开发阶段一般地讲可分为 可行性研究阶段 项目报批与前期工作阶段 建设实施阶段 销售、出租和服务阶段 可 行 性 研 究 阶 段 . 段 . 项 目 报 批 与 前 期 工 作 阶 . 建 设 实 施 阶 段 销 售 出 租 和 服 务  市场研究、开发场地选择 拟定开发项目 经济、社会、环境效益评价 立项、申请购置开发用地 委托规划、设计 筹集开发资金 申领建设工程规划许可证 拆迁、安置、清场 招标、投标、发包项目 施工准备、现场“三通一平” 施工的组织管理与控制 竣工验收、交付使用 制订销售、租赁计划、宣传广告 商品房销售、签约、公证、付款 小区管理、经营、服务  开发公司、合作对象、咨询部门 市规划局、 国土局、 房管局、 计委 规划、勘察、设计单位、规划局 有关金融机构 规划局 住户、派出所、有关管理部门 建管部门、施工企业 施工企业 工程部门、监理公司 规划局、 房管局、 工程质量管理部 传媒机构 建委、建行、物价局、签约双方、公证部门 物业管理部门、居委会、派出所、工商局 三．房地产开发公司的职能管理部门设置一般有： 综合计划部 经营销售部 工程管理部 财务部 办公室 四．房地产开发运作 （一）项目可行性研究 房地产开发经营企业在投资决策前， 通过对房地产市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析、了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态， 预测房地产市场的未来发展趋势， 并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机等经营方式。对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论 证，并对建成后社会经济效益进行预测和评价， 从而确定项目可行还是不可行。 （二）房地产开发项目策划 项目区位的分析与选择； 开发内容与规模的分析选择； 开发时机的分析与选择； 开发合作方式的分析与选择； 项目融资方式和资金结构的方式分析与选择； 房地产产品经营方式的分析与选择。 （三）前期工作阶段 开发项目立项 申请《建设用地规划许可证》 申请土地开发使用权 领取《房地产开发项目手册 拆迁安置 筹集开发资金 项目规划设计与报建 （四）开发项目建设实施阶段 办理开工审批手续 选择施工单位 开发项目工程管理与控制 项目的竣工验收 五．房地产开发中其他要点： （一） 规划设计 项目规划设计和建筑节能 规划设计是房地产开发建设的依据，确定出让地块的位置、用地性质、用地面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率、开发强度等规划条件。 建筑抗震设计 建筑节能设计 （二）项目建设实施阶段 项目开发招标和投标 项目的合同管理 项目的建设管理 项目的风险管理 六．房地产营销 房地产市场营销环境调研 房地产市场营销策略 房地产营销计划与控制 房地产开发经营的税费 房地产争议的解决 七．物业管理 物业管理的工作程序 物业管理的服务与标准 物业管理的委托与招投标 物业管理的工程管理 物业公共区域管理与服务