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中粮集团【大悦城】商业模式解析 (商业地产标杆企业研究系列) 版权声明: 本文仅供公司内部使用,未公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 PART ONE大悦城商业模式解读 核心价值特征 资本策略 )扩张与选址策略 市场定位与经营策略 主流产品线 国内商业模式简要比较 核心价值特征 资本策略>扩张与选址>定位与经营>主流产品线〉模式比较 (一)商业模式的基本特征 一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市; 级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈 20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群 目标客 高品质、高价值商业物业,覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体 商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理; 长期持有、独立运营,获取物业租金回报,并通过良性经营实现物业的升值 赢利模 Wksi> iss 粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目,并将集团内 商业项目归集旗下,未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市,并 身力量进行再扩张 内部资料,诮勿外传 核心价值特征 资本策略>扩张与选址 定位与经营 主流产品线〉模式比较 (二)商业模式的核心价值: 口集团注资 1、通过收购、集团注资 等“资本化”运作手段 口银行贷款 获取城市核心地段优质商 业项日,大大缩短投资开 畅通的融 第一步是扩张,以购买三个 发周期,以利于快速扩张 资渠道 大型商业综合体为主 第二步是内部资源整合,将 中粮集团目前内部优质 口目标客群:针 业地产业务进行归集 对青年白领群体 口项目选址:区 口扣点模式 域中心城市的核 口专业店替代主力店 差异化的 创新的经 口商业资源:\市场定位 心地段 营模式 视引进首次进入 该城市的品牌, 北京西单大悦城全部234个品牌中,46个品牌为首次进入北京,58个品牌首次进 在商圈内实现错 入西单,超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站 位竞争 在运营管理方面,实现了购物中心的百货化,采用租金+流水的租金策略,目前 有15%的客户以提成租金交付。 内部资料,请勿外传 核心价值特征 资本策略>扩张与选址 定位与经营 主流产品线〉模式比较 (三)核心竞争力评价: ■集团老总的独特职业经历与人格魅力,强力 的领导力。中粮培养了招商、推广、运营 物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队 伍,具备很强的竞争能力 ■品牌优势,西单大悦城的 成功运营为大悦城品牌打 响了知名度,沈阳大悦城 专业(公司)资源的有效 团队专业力 整合,保证项目高强度开 悦城的扩张拓展是成功的 SPACE招商队、日高关|资源整合力 牌培育力大悦城独特的风格、对卧 核心竞争力 尚潮流的引领,都已经在 国设计师等。 消费者头脑中的“品牌阶 梯”上占据了独特的位置。 运作力 ■精准的定位,无论是在城市中心打造“国 ■中粮选择进驻的目标主要是“具备经 际化青年城”,还是在区域中心打造“品质 济活力和零售潜力”的城市:而目标城 市中区位的布局以核心商圈或区域性商 时尚生活中心”,大悦城都准确地把握了消 圈的核心位置为主 费者的需求 内部资料,请勿外传 核心价值特征 资本策略>扩张与选址>定位与经营>主流产品线〉模式比较 (四)商业模式的发展瓶颈与难题: 口资金退出机制,时间周期较长; )中粮商业地产规模达到一定 口如何实现独立运营,稳定现金流 规模或已经实现了上市,可以依 稳定资金 靠自身能力进行扩张 来源及安 目前,除中粮集团资金支持外,目前主 2)目前有很多金融机构有意跟 全性 要依靠银行贷款:中粮此前的资产负债 其合作开发商业地产信托基金 率控制在60%以下,推行全产业链 但中粮更希望能在融资中占据主 后放宽到65%。 导,自己来做 规模扩张 与模式的 经营模式 可复制性 的可持续 口目标客群:年轻消费群体的购买力有限; 口资源整合:商业、资本; 口市场扩张:向二、三线市场扩张过程中的市场差异性 口商业开发与经营人才梯队 西单区域消费者单次开销金额在101~310元的比重占到70% 1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化,购买力有限 核心价值特征>资本策略>·扩张与选址>定位与经营>主流产品线〉模式比较 图1中粮集团地产业务构成 司,除A股上市的中粮地产及中粮 屯河外,还有在香港挂牌的中粮油 中粮集团地产板块 控股(0606HK)、中国食品(0506HK 及中粮包装(0906HK 粮地产 中粮置业 (上市公司) 集团地产部门 大悦城) 住宅业务 商业地产、旅游地产 商业地产 1)中粮旗下"万客隆"综合体项目划归中粮置业集团管理,集团拟于2010年前将其规模扩大到30家 2)内部资源整合,将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集:北京中粮广场、上海中粮广 场、广州朋