《常熟市住宅小区物业管理实施细则》.docxVIP

常熟市住宅小区物业管理实施细则 第一条 为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据 〈迎工苏省物业管理 条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本细则。 第二条 在本市行政区域内从事住宅小区（以下简称小区）物业管理活动，应当 遵守本细则。 实施物业管理的住宅小区应当配套设施齐全。 新建住宅区和配套设施比较齐全的 原有住宅区应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，由原开发建设单位 整治，经综合验收合格后实行物业管理。 已移交虞山镇管理的小区由虞山镇负责整治后逐步实行物业管理。 第三条 市建设局是本市物业管理行政主管部门，市房地产管理处（以下简称市 房产处）具体负责物业管理行业的日常管理。 市规划、物价、工商、园林、民政、公安、邮政、电信、供电、广电、市政、环 卫、供水等部门应当按照职责分工共同做好有关管理工作。 所在地镇政府、街道办事处协同相关部门，对物业管理与社区管理工作进行协调。 第四条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制，积极推行规模型管理， 鼓励零星开发的小区就近并入规模较大的小区统一实施物业管理。 第五条物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。 业主自治管理 第六条业主通过业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）和业主委员 会对小区物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织 形式可以由业主自主决定。 第七条业主享有下列权利： （一） 参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决； （二） 业主委员会的选举权和被选举权，监督业主委员会的工作； （三） 选择物业管理企业； （四） 享有与物业管理费用相符的服务，监督物业管理企业的管理服务活动； （五） 法律、法规规定的其他权利。 业主承担下列义务： （一） 遵守物业管理的法律、法规和规章； （二） 遵守业主公约和小区管理制度； （三） 遵守业主大会和业主委员会的有关决定； （四） 按照合同约定或者有关规定交纳物业管理服务费和维修基金； （五） 法律、法规规定的其他义务。 第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选 业主代表，组成业主代表大会。 业主大会行使下列职权： （一） 审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程； （二） 选举、撤换业主委员会的组成人员，审议业主委员会的工作报告； （三） 监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四） 审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告， 决定有关业主共 同利益的重大事项。 第九条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理 区域内30恕上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会应当 在接到提议后十五日内就所提议题召开业主大会。 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其他物业按照期拥有物业的建筑 面积计算。 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。 业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。 第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到 50%或者已交付使 用的物业建筑面积达到30漆足50%但使用已超过一年的，应当依照本细则规 定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 第十一条市房产处应当指导业主成立业主大会筹备小组，在筹备小组指导下召 开首次业主大会。筹备小组由市房产处、街道办事处或居委会、开发建设单位或 其委托的物业管理企业、业主或使用人代表组成。新建小区的筹备小组原则上由 市房产处负责组建，已移交虞山镇管理小区及撤队转户区域的筹备小组原则上由 办事处、居委会负责组建，并报市房产处备案。 第十二条业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组 织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责： （一） 召集和主持业主大会； （二） 拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过； （三） 经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业， 并经业主大会对合同条款 审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同； （四） 经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用和续筹； （五） 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施； （六） 听取业主、使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活 动； （七） 执行业主大会的有关决定； （八） 接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督； （九） 督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定； （十）业主大会赋予的其他职责。 第十三条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日 内，到市房产处登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。 业主委员会不得从事经营活动。 第十四条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行