静态投资可行性分析.docx

4.0 项目经济效益分析 4.1 项目基本要素 本项目拟投资 1.5 亿元，建设安徽印刷物资商城、商务酒店、办公综合体。其中： 1-4 层为商城，地上二幢 27 层、一幢 28 层。计划开发总建筑面积 60545 平方米，其中商城 10008 平方米，办公楼 30180 平方米，酒店 15126 平方米，地下 5231 平方米，地下停车位 420， 建筑密度 36.55%，绿地率 14%，容积率为 6.24 ，上述面积为规划设计面积，最终以规划审 批的实际面积为准。 4.2 总开发收益计算 根据地块所处的位置，区域目前房地产市场现状，以及未来的发展趋势，，预计其物 业销售平均价格 : 商铺均价不低于 8000 元每平方米，写字楼均价不低于 5000 元每平方米。 可使用面积（㎡） 物业类型 建筑面积 均价（元/ ㎡） 销售金额（万元） （除分配远东房产） 商业 10008 7208 8000 5766.4 写字楼 45306 44106 5500 24258.3 地下层 5231 4231 133 位*3 万/ 位 399 合计 60545 55545 30423.7 收益额合计： 30423.7 由以上计算可得，在上列物业销售完毕的情况下，项目的开发总收益为 304237万元。 4.3 项目总投资 各项成本费：本项目建设周期为 2 年，前期投资财务成本未计 序 取值（元／平 总额（万元） 费用名称 大 类 面积/ 万平 号 方米 方米） 土地 出让 按可售房产面积 12.8 亩 每亩 200地价 2560 一 金补偿费 报建费 180 1089.8 60545 （配套、教育附加费） 前 期 地质勘察费 60545 8 48.4 费 用 规划设计费 200.0 消防专项费 60545 3 18.2 二 测绘放线验收费 60545 5 30.3 施工图审查费 60545 1 6.1 土建工程费用 55306 1800 9955.1 土建工程费用 5231 2800 1464.7 工程 工程监理费 60545 10 60.5 建设 三 电增容管线费 80.0 成本 自来水管网工程费 40.0 绿化景观工程 100.0 精装（45306-1200-9000） 35106 500 1755.3 四 合计 17408.4 万元 房屋销售费 2%＊30423.7 608.5 间接费用 开发管理费用 1%＊19979.9 199.8 五 不可预见费 2%＊19979.9 399.6 小计 1207.9 六 总费用 四 ＋ 五 18616.3 万元 4.4 静态投资利润 本项目总投资 18616.3 万元， 可销售房产 51314 平方米（去除分配远东公司房产） ，其 中： 写字楼 44106 平方米，平均售价每平方米 5500 元，写字楼销售收入： 44106平方米＊ 5500 元=24258.3 万元。 商铺 7208 平方米， 平均售价每平方米 8000 元，商铺销售收入： 7208 平方米＊8000 元 =5766.4 万元 地下层收入：按可售车位 133*3=399 万元 合计销售总收入： 30423.7 万元 税后销售收入： 27381.3 万元 静态投资利润：税后销售收入减项目总投资 27381.3 万元－16438.8 万元=10942.5 万元 4.5 投资回报率 ：10942.5 ／18616.3=58.8% 盈亏平衡点分析 ：18616.3 ／27381.3=68% 5.0 综论： 由于本项目是工业用地集约利用项目，资金进入门槛较低，较同等地产项目，资金的 财务成本低，虽然是受部分政策限制的商业地产，也是政府集约利用土地的一个新政，可 以说是一个难得的项目。从项目盈亏平衡点分析，销售达到 68%时就可以收回投资。从项 目盈利最大值考虑，本项目应注重商铺市场调研，力争商铺开发中获得更多的利润，项目 利润率能达到预期值，所以该项目是可行的。 本分析是静态投资分析，未计资金费用、开发办公等费用，仅为参考。