水晶岛公寓经营运作专项方案.doc

水晶岛公寓经营运作方案 高新地产置业企业 20XX.10.23 目 录 产品分析………………………………………………….1 产品概述 产品优劣势分析 投资型物业市场分析………………………………….3 产权式物业现实状况分析 租务市场分析-----谁是用户？ 消费群分析 物业品种分析 家庭、个人投资现实状况 经营策略………………………………………………..11 房地产创富新模式-------产权式分期交付方法 家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报 建立投资者安全确保 投资理财方案………………………………………….14 一般公寓方案 酒店式服务商务公寓方案 产权式酒店方案 经营提议………………………………………………..17 建立业主委员会，建立产业投资基金 成立高新地产投资俱乐部 水晶岛公寓经营运作方案 产品分析 产品概述 本项目在西安高新开发区西南部二、三期计划开发交汇处，东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临大学生物园, 北临科技六路和西北工业大学产业园一路相隔。 整个地形呈长方形，南北长280米、东西长145米，占地面积为38688平方米，总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米，酒店式公寓楼建筑面积5万平米。 商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，三至十层计划为投资型酒店式公寓，十一至二十一层为一般公寓，以销售为主。 其中公寓户型面积分布见下表：（资料起源企业企划部） 表1 户 型 单位面积（平方米） 套 数 面积小计（平方米） 售价（元/平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 49 410 20XX0 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为49平米小户型（410套）和87平米中小户型（148套）。为使面积配比愈加丰富，满足不一样用户层面需求，还兼顾了其它户型结构。 2产品优弱势点 【优势分析】 地段优势------是西安高新技术产业区未来高科技产业基地及高尚人文小区，未来中央商务区（CBD）周围。地域优势显著，发展潜力和升值空间巨大。 环境优势-------周围环境优美，东侧为木塔寺公园，南邻省奥林匹克中心、妇女儿童活动中心，西侧是正在计划高新运动休闲中心和大学生物园，北边是西北工业大学产业园。 产业优势-------经济连续发展，是高新区成为中国外商业科技精英聚集地，高级次物业产品必将为企业商务活动发明便捷、高效、优美工作环境。 这三点相对于其它区域楼盘有显著优势，但在高新区域内楼盘中，此优势共享。 计划优势-------集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲娱乐等多项配套功效于一体。 服务优势-------全新经营理念，全新管理模式，借助中国著名酒店式管理企业参与经营管理。 产品优势--------小户型为主打户型，南北朝向，建筑风格新奇、现代，科技含量高，计划有专题，可塑性强。 以上是产品本身所含有特征，对于高品质用户有一定说服力，符合投资型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在。 企业优势-------十年开发使高新地产奠定了行业地位，开发思维理念超前，拥有枫叶系列品牌优势，企业市场美誉度高。 这对用户有一定影响，但非决定性原因。 【弱势分析】 位置弱势-------因为本项目地处二期计划开发区内，周围城市基础配套还不完善，开发建设尚需时日，市场不可预见原因较多，投资者存在一定风险。 商业气氛弱势-------正处于开发阶段，周围缺乏大型购物中心、成熟小区及商务办共气氛，人气商气还未聚集。 竞争威胁-------现有正在发售和立即开发和各个科技产业园开发个性化办公写字楼、公寓楼对本项目造成了直接或间接竞争威胁。 假如能抓住本产品潜在优势，能够有效地避免、弱化产品弱势点，经过开发差异性产品，占领市场份额，获取良好开发利润。 投资型物业市场分析 产权式物业市场现实状况分析 依据现在所掌握资料表明，现在中国投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产权式商铺等，不管哪种投资类型，全部是开发商融资和促销一个手段。西安市现在借鉴此理念有： 德利邦国际假日中心（投资型酒店） 关键特征： 位置：北郊未央湖 规模：120间酒店客房 工程情况：已完工，正在实施装修，按四星级酒店标准建设。 投资方法： 投资一万元，年回报10%，年无偿居住13天，5年后返还本金； 投资二万元，年回报10%，年无偿居住30天，5年后返还本金； 投资五万元，年回报10%，年无偿居住60天，5年后返还