利率变化对房地产价格的作用机制分析.doc

经典专科、本科、硕博、研究生、期刊毕业论文 仅供参考 精心整理 仅供参考 勿用作商业用途 利率变化对房地产价格的作用机制分析 摘要：房屋买卖在我国自古以来就存在，而真正形成一个产业是在建国前30年，一直到1991年都处在摸索的道路上；次年房地产市场开始实施，从早期的混乱到10年后成为国民经济支柱产业的平稳较快发展。但2003年以后，房地产投机需求不断扩大，一些银行盲目扩大信贷额度，房屋价格虚高，房地产市场价格严重的偏离，也导致了一系列的民生问题。为了解决这些问题，我国已经采取了一系列的调整方法，例如，房产税，限购令等以防止房地产市场不正常运作，从而解决关系到的民生问题。在许多宏观政策中，利率政策是政府调控房地产价格的主要手段，作为货币政策的三大法宝之一，利率政策是最常用的方法。其影响双方的供应和需求。本文从利率和房地产价格的基本理论入手到我国房地产市场现状分析，基于此来分析利率变化对房地产价格的作用机制。 关键词：利率 房地产 价格 一、利率和房地产价格基本理论 （一）利率决定理论概述 利率是金融学的一个重要范畴，简称利息率，是借款期限的利息额与贷款金额的比例[1]。利率具有二重性，即作为货币基金的价格和货币政策工具两种属性。根据资本市场供给和需求货币基金价格，利率，区分各类金融资产的质量，并进行不同的资本定价。 利率决定理论流派众多，五花八门，总结出来大致经历了三个阶段和三点争论，分别是：古典学派，凯恩斯学派的时期及新古典学派的时期。三个要点是：储蓄和投资决定利率，货币供应和需求决定利率，商品市场和货币市场共同决定利率。在凯恩斯之前，传统理论局限在现货市场的利率分析上，凯恩斯把利率放在货币市场调研，均衡利率理论由此形成。新古典综合派把两者结合起来，提出了可借贷利率决策理论，然后再加入国民收入，货币市场和商品市场，提出了著名的IS-LM曲线分析模型，形成理论一般均衡利率。从利率决定理论的三个发展阶段和三个角度来看，无论哪个学派哪种思想，不管储蓄投资决策，或货币供求，以及两个决策理论的利率，利息汇率形成机制一直没有离开这个主线，“利率市场由市场的供求关系来确定”。 （二）房地产在国民经济中的作用 房地产行业是城市的生存和发展的基础，是城市经济的载体，是国民经济尤其是作为城市经济的支持系统和前提。城市经济作为一个有机的生命体，房地产行业经济是这个生命体的骨骼系统或支持系统，任何活的生命体，如果没有支持系统和骨骼系统将无法站立起来。房地产是城市经济活动的载体，是城市乃至整个社会的经济，政治，军事，文化等现代人类的一切活动的前提，包括物质文明和精神文明的现代化建设和人类的繁殖，这与房地产必要的物质前提和环境是分不开的[2]。一般情况下，房地产对国民经济有三个方面的作用：（1）房地产行业的发展对国民经济具有巨大的推动作用和连锁反应。（2）房地产行业的发展会促进整个国民经济结构高级化。（3）房地产行业的蓬勃发展，有利于培育和完善社会主义市场体系及其功能。 二、我国利率政策概述 我国政府所执行的货币政策具有多样性，具有直接影响的就是调息。中国的基准利率由央行设定，是基于国民经济的现状，从利率范围和评价两个方面着手，通过商业银行为载体，进入资本??市场，促进宏观经济的健康发展。时下比较常用的利率政策是调整存款准备金率和贷款利率。存款储备是用来调整商业银行信贷结构和抵御风险的基金，它是实施货币政策的三大手段之一[3]。存款准备金率的刺激是非常激烈的，当提高存款准备金率，实际上等于降低了银行资产的情况下，货币供应量下降，伴随着银行放贷能力的下降；相反，当准备金率降低，就会导致货币供应量扩大，从而增加贷款的能力。 自1984年以来，存款准备金至今共有45次调整。我国存款准备金制度始于1984年，最初是由货币当局负责，根据用途的不同分为三种主要类型；1985年，统一标准是10％；自那时以来一直保持13％的水平。1998年，为了匹配我国的特殊国情，在存款准备金制度的一般存款上进行了重新分类，并调整比例至8％。由于基本每年进行一次调整，在2007年的基本每月都会变化，与此同时，也出现了建国以来的最高水平。自2008年以来，根据金融机构的存款准备金率和融资能力规模进行分类，以迅速从金融危机中复苏，准备金率降低四次，拓宽了银行的信贷能力，刺激投资和消费。在2010年国内金融的“冬天”已过去，准备金率上调12次，以降低商业银行的存款创造能力，以防止经济过热发展；于2011年12月5日，所有金融机构存款准备金率下降0.5％，反方向体现了投资结构的国家调控。在2012年内，央行两次下调存款准备金率，主要的原因是，银行有限的融资能力，企业和个人贷款额度少。该调整反映银行流动性紧张的现实，也反映了国家对当前金融市场的监管。 存贷款利率是指将个人和公司与商业