浅述大厦和小区成本核算与成本控制的细节管理.docx

浅述大厦和小区成本核算与成本控制的细节管理 浅述大厦和小区成本核算与成本控制的细节管理提要： 增强业主对物业公司的可信任程度提高业主对物业公司的 信任程度，让业主感觉到所交的钱是花得值得的 源自建筑资料 浅述大厦和小区成本核算与成本控制的细节管理 一、大厦和小区成本控制的目的和意义 （一）、能提升物业管理企业的竞争力 成本控制为什么能提升物业管理企业的竞争力？现在 物业管理的竞争点也就是物业管理的发展。尤其是深圳二十 年的发展变化，于五、六年前，我们看一个物业公司，只知 道看保安站得整不整齐，看保安是否雄赳赳，气昂昂的，看 看绿化是否很绿，地是否扫得很干净，那个时候普遍认为看 一个物业公司管理的好与否都这个标准。随后过了几年之 后，也就是前二、三年，在任何一个小区都会发现，每个保 安都很整齐，纪律都很标准，地都很干净，很多物业管理企 业都是比较好的。而近几年，企业为了塑造自己的核心竞争 力又把物业公司转向服务了。另外从物业管理发展的模式变 化来说：最早提出的是共管式的管理模式，往后发展又提出 酒店式的、 无人化的、 个性化的， 可以看出这是一种 “服务” 的提升。从以上这些归纳起来可发现，这是一个服务转变的 过程，也是我们物业管理转变的一个关键过程，这足以说明 物业公司竞争重点已经变了。 那么，物业管理企业之间存在竞争，现在敏感性的焦点 问题是“价钱” ，就是物业公司要业主少交一点钱，业主可 能会更加容易接受物业公司。但这必须保证相同的服务质 量，也就是说这种竞争力是物业管理企业花业主最少的钱， 做最多的和最好的事情。 （二）、增强业主对物业公司的可信任程度 提高业主对物业公司的信任程度，让业主感觉到所交的 钱是花得值得的、花得对的、花得都能看见的、花得都满意 的。但注意要花得让业主喜欢。 如果物业公司的成本控制能与业主沟通，并建立在业主 满意的基础上进行成本控制，业主一定会对物业管理公司的 信任程度增强，交费也交得心里比较安宁一点。否则，业主 会说经常收我们的钱，收了钱物业公司到底做了些什么？ （三）、是物业管理企业内部规范管理的需要 现在政府有明文规定说物业管理企业的利润应该是支 出成本的 10%。物业管理行业的利润为什么要控制在 10%呢？ 而且原来是收入的 10%后来变成了支出的 10%，为什么会有 这种变动呢？依我个人的理解： ①为什么不能以收入成本的 10%作为利润？ 因为物业管理企业所花的钱毕竟是花在小区里面的，花 在业主身上，即使多请几个人，这几个人是为小区服务的。 如果按收入成本计利润，那么光收入不干活，物业公司仍然 可以保证利润。所以把它改成以支出成本计算。 ②为什么要把成本控制在 10%呢？ 人们知道物业管理涉及到的面是最广的，一个小区的居 民涉及到社会上的方方面面，甚至涉及到每一个人自身利 益，而且面很广。我们中国城市所有的人基本上都在物业管 理的服务范围之内。如果物业公司在物业管理服务这个工作 上片面追求利润的时候，必然会遭到业主的反对。如果反响 太大的话，必然会引起社会的不稳定。我想这是控制成本在 10%的一个主要原因吧。那么物业公司要想去争取更多的利 润，只有去扩大规模或者开展多种经营，这是物业管理发展 方向。 在香港物业管理企业水平最高的一类是发展商下面的 物业公司。物业公司对外不接一个楼盘，专门为自己的发展 商服务，钱也由发展商来补贴。二类是向内地扩展的，只要 有一点物业就管，反正每个管理处只派一两个精英管理人 员，其他全部利用社会资源，这是香港的管理方式。也就是 说，物业管理的利润是来自于发展商的、来自于规模化的。 这是内部管理的需要，行业的规范，法制的健全，必然会导 致这种结果。这也是一种趋势。 （四）、是物业实现保值增值的有效手段和途径 众所周知，物业管理的目的就是使这个楼盘，这栋房屋 能够保值增值， 70 年或者更长的时间能够使之正常的运作 那么如果物业公司进行成本控制，用低成本同样能使小区 （大厦）正常运作，也就是实现了保值增值的目的。所以成 本控制是保值增值的一个有效手段。 也就是从以上诸多方面来理解为什么要进行成本控制， 而不是成本控制物业公司的利润就会下降。所以，首先要解 脱思想上的矛盾。 二、物业管理的成本费用 成本是指物业管理企业对一个特定物业进行管理服务 所支出的总和，这就是总的成本。成本费用也就是在从事物 业管理服务当中对房屋的使用人或者业主进行维修管理和 服务所发生的成本的各项支出，也就是成本费用。任何一个 事物都有一个起步、成长、成熟，然后到衰退，甚至灭亡的 这样一个过程。那么物业也是一样的也有一个这样的过程。 一个物业首先刚刚起步，随后管理上渐渐走向规范，然后这 房子必然会老化，一些设施设备的使用寿命必然会到，所以 物业管理必然有这个周期过程。物业有了周期性以后，