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工商管理论文：基于实物期权博弈模型的房地产企业投资决策研究——以重庆市房企为例 1 绪论1.1 研究背景及问题的提出自 2015 年 12 月中央城市工作会议明确房地产去库存作为下年经济社会发展的五项重要任务之一起，我国房地产市场的发展开始正式迈向深度调整改革时期。我国房地产行业起步较晚，1991 年 6 月国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，正式开启了中国“福利分房”时代向住房商品化时代的转变。伴随中国宏观经济的持续增长与房地产市场发展早期的巨大刚性需求,中国房地产市场在短时间内获得了蓬勃发展，商品房价格飞速上涨,房地产开发商资产相应快速膨胀,在银行提供贷款的情况下,经过投资乘数等杠杆的作用,迅速催生了一大批体量巨大的房地产企业。告别了高速增长时代，房地产企业的项目投资决策再也不能继续依赖以净现值法为代表的传统的投资决策方法了，高度变化的市场环境带来了房地产投资的多种不确定性因素，同时各项宏观调控措施与激烈的市场竞争进一步压缩着房地产项目投资的收益率。形势严峻的楼市去库存任务更加揭示了我国房地产投资市场大环境的根本变化，在面对传统投资决策方法已不能应对房地产市场发展需求的前提下，如何运用更为有效的投资决策方法来指导房地产项目的投资选择，成为了当前房地产企业迫切需要面对的问题。在我国，房地产企业在评估投资项目时，使用的都是传统的 NPV 等方法，传统的 NPV 等方法可以分析得出房地产投资项目的未来收益价值，理论上来说只要 NPV值大于零，该项目就是可以投资的，但是这样的分析结果都是在静态分析的基础上做出的估计，其评估标准刚性而主观，很多时候都不能将项目投资的真实价值全部呈现。对于房地产这样的实物资产投资来说，充分考虑项目投资的回报是必要而且应当的，但是房地产投资环境的不确定性、投资带来的期权价值选择及房地产投资主体之间的策略互动的均衡价值对房地产项目投资的最终价值影响也必须加以考虑。在过去房地产市场蓬勃发展的阶段，房地产企业在进行房地产项目投资决策时，因为火热的市场带来的稳定可见的收益回报，纷纷大规模购置土地进行商品房开发，只要认为投资的项目的收益高于成本，就会投资，不去考虑可能遇到的各种市场不确定状况。，因为当时的市场状况所有房地产企业都是各种大肆开发，也不会考虑相互竞争带来的时机选择的收益影响。..........................1.2研究路径与研究方法1.2.1 研究路径本文通过对实物期权博弈决策理论及实物期权博弈理论发展状况的回顾，结合房地产项目投资的特点，论证房地产投资项目投资符合期权博弈决策的特点。从双头垄断市场与多头垄断市场下，房地产企业间的信息对称与否角度去分析房地产项目的期权博弈过程。综合分析了实物期权博弈方法运用在房地产项目投资决策的科学性和合理性。最后基于对重庆市房地产市场发展概况分析的基础上，使用重庆房地产项目投资的例子进行了博弈决策的过程分析。1.2.2研究方法文献归纳法：通过收集整理阅读实物期权发展的国内外研究、博弈论发展的国内外研究、期权博弈理论的国内外研究、实物期权博弈理论在房地产投资应用领域的大量文献，了解目前国内外在相关研究领域内的现状，储备所涉及的各相关研究领域的基础知识。理论分析与实际应用相结合：充分研究已有的国内外的实物期权博弈理论的多种模型框架，结合房地产项目投资决策的自我特点，分析建立房地产项目投资决策的各种情况下的期权博弈模型。运用重庆市区照母山地区房地产项目开发的实际案例进行分析检验。案例分析：运用重庆市区照母山地区房地产项目开发的实际案例进行分析检验。分析当前房地产投资决策方法的弊端，用传统投资决策方案的结果与实物期权博弈分析方法的结果进行比较。...........................2 理论基础与文献综述2.1 理论基础2.1.1 实物期权理论期权交易最早产生于 18 世纪后期的欧美市场，期权卖买的是购买或者售出某项标的资产的权利，期权持有者只会在标的资产的价格变动有利于自己时才会行使权力。简而言之，期权交易使用较少的成本投资获取未来更大收益的机会。早期期权交易没有完善的交易制度，也没有完善的流动市场，因而普及性并不高。直到 20 世纪70 年代，Merton 和 Scholes 对期权定价做了开创性的研究之后，期权才成为了金融市场上的流通合约。Fischer Black 和 Myron Scholes 提出的著名的 Black-Scholes 模型奠定了期权定价的基础。1977 年，Stewart Myers 将公司自身的价值取决于实物资产开发的选择权，命名为实物期权。传统的投资决策方法认为，只要投资项目的 NPV 大于 0，该项目