“正和广场”住宅定价方案.docx

呈：江西正和实业有限公司 “正和广场 ”住宅定价方案 深圳天之玺咨询顾问有限公司 二 0 一四年五月三日 1 / 12 目录 引言 第一章 项目住宅概况 1.1 项目介绍 1.2 住宅市场概况 1.3 市场项目定位 第二章 正和广场住宅价格估算 2.1 上犹房地产市场分析 2.2 房地产价格影响因素 2.2.1 自身因素 2.2.2 外部因素 2.3 正和广场住宅定价策略 2.3.1 正和广场住宅定价目标 2.3.2 正和广场住宅定价方法 2.4 正和广场住宅定价测算过程 2.4.1 可比实例的搜集 2.4.2 确定定价对象的价格 第三章 制定正和广场住宅项目一房一价表 3.1 水平差价原理 3.2 垂直差价原理 3.3 正和广场住宅一房一价表 2 / 12 前言 房地产作为一种特殊的商品，有其独特的定价方式，一般采用成本定价法、市场比较法，收益还原法是房地产定价的三种基本方法，其他各种方法均是由这三种基本方法演变而来，其中市场比较法和收益法最为常用。本文依据正和广场项目的定位等结合上犹的房地产市场现状，调查上犹人民对住宅类型的意向，结合市场比较法对正和广场的住宅进行定价。 第一章 项目住宅概况 1.1 项目介绍 正和广场，坐落于上犹建设一路与青年路交汇处，西面建设一路，北临青年路。 项目规划指标： A、用地面积： 10313m 2 B、总建筑面积： 28360m 2 C、住宅面积：约 3763.89m 2 1.2 住宅市场概况 正和广场项目共有 1 栋小高层住宅， -1 层~4 层为大型商业， 5 层 ~8 层为住宅，共有住户 34 户。 正和广场项目小高层住宅的户型、面积、朝向详见表一。 表一：正和广场小高层住宅户型面积表 户号 户型 面积（ m2 ） 套数 朝向 备注 01 3 室 2 厅 2 卫 120.82 1 坐西朝东 02 3 室 2 厅 2 卫 113.83 1 坐西朝东 03 2 室 2 厅 2 卫 82.16 2 坐西朝东 3 / 12 04 3 室 2 厅 2 卫 115.24 2 坐西朝东 05 3 室 2 厅 2 卫 113.83 4 坐西朝东 06 3 室 2 厅 2 卫 119.22 4 坐北朝南 07 3 室 2 厅 2 卫 113.45 4 坐北朝南 08 3 室 2 厅 2 卫 114.52 4 坐北朝南 09 3 室 2 厅 2 卫 114.52 4 坐北朝南 10 3 室 2 厅 2 卫 115.81 4 坐北朝南 11 3 室 2 厅 2 卫 117.17 3 坐南朝北 1.3 正和广场市场项目定位 正和广场针对的主要目标客户群是工资收入较好的工薪阶层人士、想购房成家但无力购买大户型的年轻置业者、出外打工返乡置业者，还有就是作为投资保值增值的投资者。 第二章 正和广场住宅价格估算 2.1 上犹县房地产市场分析 市场动态 年底楼盘推盘量加大，市场供给充足 年底城区楼盘加大推售力度，争抢年底销售旺季的市场份额，有幸福港湾、旅游文化城已推出新房源，已瓜分部分客户资源，预计玉龙湾在年底也将推出新房源，市场竞争态势加剧。 上犹在售楼盘 12 月销售情况统计（表二） 上犹住宅楼盘市调表 序号 名称 成交均价 已售总套数 可售总套数 11~12 月成交套数 备注 1 光华庄园 3750 105 208 7 4 / 12 2 御景山庄 3560 1692 486 34 3 桂花园 3900 224 103 13 4 塞纳河畔 4200 444 46 24 电梯房 5 清华苑 4131 1072 500 17 6 幸福港湾 4130 380 353 7 12.14 二期开盘 7 浩和荘园 4900 129 161 8 电梯房 8 德泽园 3850 213 24 7 9 龙腾盛世 4060 80 391 23 元月份商铺开盘 10 玉龙湾 6250 37 210 4 电梯房 11 天麓裕禧 3760 566 253 12 12 旅游文化城 4100 60 56 6 元旦二期开盘 13 嘉福花园 4000 46 168 2 14 腾辉大厦 4750 19 71 4 电梯房 15 丽璟佳园一期 3900 153 35 1 16 丽阳春天 3 栋 3300 35 17 1 2.2 房地产价格影响因素 2.2.1 自身因素 区位因素 ①位置：位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。 ②交流：出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。 ③周围环境和景观：影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况的因素， 5 / 12 主要有大气环境、水文环境、声觉影响、视觉环境、卫生环境和人文环境等。 ④外部