商业地产在三、四线城市发展的思考.docVIP

三、四线城市商业地产投资背后的潜在风险 近几年，随着国家对房地产的系列调控政策出台，商业地产不断升温，很多房地产开发企业和投资机构转战商业地产，商铺和写字楼的销售不同程度的上涨，成交量也同比增长。商业地产市场在楼市调控趋紧的市场背景下，越来越受投资客的青睐。 由于一、二线城市资源相对有限，商业地产竞争激烈，同时运作成本较高导致风险也加大，项目数量也日趋饱和。因此很多本土企业都把触角伸向了相对投资成本较低、市场需求旺盛的三、四线城市。三、四线城市由于商业发展起步较晚、成熟度相对不高的现状，对于市场推出的商业铺位呈现“一窝蜂”的抢购局面，推高铺位的销售单价同时也拉高了开发公司的市场预期。 在商业地产迅速蔓延到三、四线城市的情况下，投资背后的潜在风险也在日益加剧。 1、目前商业地产已经有了供过于求的苗头。据调查，很多地方某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。由于这些城市市场容量有限，过多大型商业项目的集中进驻，将快速挤占市场份额，催生当地商业地产市场的无序发展。 2、开发商对商业地产的认知不高，风险管控能力低下，盲目的上马项目，前期策划过于主观，往往是决策层拍脑袋，致使决策脱离市场背景。 3、商业物业在三、四线城市遍地落子，由于城市基础设施的承载力与商业物业开发规模及人口规模严重失衡，导致商圈物业的成熟周期超越逾期，给商业物业投资、销售、经营带来了无可逆转的风险； 4、三、四线城市商业地产开发模式无法照搬一、二线城市的模式，所以出现大量的“水土不服”企业，要更多结合城市不同客群、消费习惯和消费特征进行差异化开发。 5、近年进入商业地产领域的部分企业没有长期规划，缺乏商业开发和运营经验，对开发前景盲目乐观，随着商业地项目的入市，使商业投资与经营之间的矛盾显得更为突出。 6、目前在一些城市很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。明显的证据是：一些耗资巨大的商业地产项目由于招商原因已连续推迟开业。 7、对于投资者来说，投资三、四线城市可以避免激烈的竞争，但是也要考虑到客源和投资回报率的问题。现有商业地产开发，一般采取的卖铺回款的方式，较为成熟的代理市场催生了一个个销售神话，但是三、四线城市采取的返租销售的模式给商业物业的后续经营埋下了定时炸弹。由于销售与租金倒挂严重，而开发商对商业物业的后续经营的重视程度、商业经营人才的严重短缺等因素，导致很多商业物业投资开发商短期赚了钱，可过大的返租款压力严重威胁其脆弱的资金链。 8、近年来，“产权式商铺”模式使得部分投资业主无法获得开发商承诺的投资回报，被严重套牢，加上很多开发企业“重销售、轻营运”，让投资业主看不到希望，引发局部的社会矛盾与不稳定因素。 商业地产的投资更应该从市场需求出发，建立较为合理的开发投资模式，将商业地产融入城市中，才能使风险降至最低，使效益得到最好的提升。 ? 徐洪 2013年7月8日