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法律法规及政策 培训 本培训资料以“长沙市商品房买卖合同”为 引线,展开针对房地产开发流程和销售合同的 疑难问题解答。  出卖人 注册地址 营业执照注册号: 机构代码证 法定代表人 联系电话 委托代理机构 注册地址 营业执照注册号 机构代码证 法定代表人: 联系电话 买受人: 证件类型 证件号码 联系电话 联系地址 共有情况 代理人 国籍 联系电话 代理人联系地址: 合同双方当事人  ■合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事 权利义务关系的协议,合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意 志强加给另 ■买受人(可以是个人或者单位 十八周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进 行民事活动,是完全民事行为能力人。未成年人的父母是未成年人的监护 代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人 对代理人的代理行为,承担民事责任。代理包括委托代理、法定代理和指 单位购房需提供单位营业执照、法人代码证和单位的授权委托书 人的民事权利能力和民事行为能力,从法人成立时产生,到法人终止 时消灭 ■法人应当具备下列条件 1、依法成立;2、有必要的财产或者经费 、有自己的名称、组织机构和场所 能够独立承担民事责任。  ■房地产共有权两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某 部分的权益 ■开发企业资质管理房地产开发企业按照企业条件分为 四四个资 质等级 ■各资质等级企业的条件如下: 安等级注金签近3年工面 00元5年3万米 万元年1万平米 三805元2年5万平米 四1007元1年  出卖人以 方式取得位于编号为的地 块的土地使用权。土地面积为 平方米,土地使 用起始日期为 其中非商业用地终止日 期为商业用地终止日期为 出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,项目名 称 该项目的建设用地规划许可证为 建设工程规划许可证号为 规划用途为 施工许可证号为 第一条项目建设依据  土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ■土地使用权的取得 以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地 地分类按使用性质划分为3大类,商业、住宅、工业 ■土地使用权年限 )居住用地七十年 工业用地五十年 )教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; 五)综合或者其他用地五十年 土地的所有权 城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于 国家所有的以外,属于农民集体所有:宅基地和自留地、自留山,属于农民 集体所有。 土地使用权  闲置土地是指:未按用地审批书或出让合同的约定期限开发利用土地的;出 让合同生效或建设用地批准书颁发后满一年未开发利用的;已动工开发但开 积不足应开发面积的1/3或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止 开发满一年的 超出上述规定的可征收土地出让金20%以下的土地闲置费,满两年未开发利 用的政府有权收回使用权 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土 地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法 定凭证 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证, 用地规划管理建筑的朝向、容积率、色彩、风格、标高、附属设施、施工设 《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条 件、允许开工的批准文件 规划和是施工  买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房 批准机关为长沙市房屋产权管理局,商品房预售 许可证号为 买受人购买的房屋为现房,所房屋的房屋所有权 证号为 第二条商品房销售依据  商品房预售房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 预售许可证的取得 取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件: (一)取得土地使用权证书 )取得商品房建设工程规划许可证: )取得商品房建筑施工许可证; (四)房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到 十层,并已确定施工进度和竣工交付日期(含环境和配套设施建设) (五)已确定商品房预售方案; (六)已在本市银行开立商品房预售款监管帐户,与银行签订了预售 款监管协议 (七)物业管理方案。 商品房预售  商品房现售,应当符合以下条件 )现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和 房地产开发企业资质证书 )取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 )持有建设工程规划许