《酒店投资客房与酒店规模》.docxVIP

酒店管理筹建 酒店投资（一）一一客房与酒店规模 无论洒店如何发展，客房永远是洒店不可缺少的部分，住宿是洒店主要的使 用功能。在洒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物 料和能源的消耗等等成本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定 位就显得十分必要，是洒店规划的重要任务。 一、 客房配比与类别 级别： 根据中国的星级评定标准，不同级别的洒店总面积参数指标如下， 因此 房间数决定了洒店总的建设规模： 星级 面积 四五星级 三星级 二星级 一星级 面积至少（Itf） 120 100 80 80以下 不同类型的星级洒店客房部面积指标与组成比例如下: 类型 项目 高档商务型 商务型 度假型 经济型 综合面积（itf） 120?150 100 ?120 100 ?120 80以下 客房部面积（itf） 83 ?103 70 ?84 74 ?88 66 客房面积比例 69% 69.8% 73.6% 72.5% 以上面积包括交通和楼层辅助空间。客房面积指标越大，数量越少，星 级洒店评分越高。越高星级的洒店辅助面积所占的比例会越多。 下面有两组参数在洒店客房数量和比例控制中可以参考： 在欧洲，经济型洒店客房面积占总面积比例为 80%; 中等级洒店客房面积占总面积比例为 77%; 高等级洒店客房面积占总面积比例为 71%。 在美国，会议型洒店客房面积占总面积比例为 44%; 度假型洒店客房面积占总面积比例为 45%; 综合型洒店客房面积占总面积比例为 62%。 综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按 70%到80%来控制客房的比例。如果按照洒店的分类，我们可以参看下表： （美 国 AHLA） 洒店类型 经济洒店 商务洒店 会议洒店 套房洒店 客房数 150 300 600 250 客房净面积 30 33 33 42 客房总面积 42 47 47 63 客房净建筑面积 6,278 14,648 29,295 15,694 客房占洒店面积比例 80% 75% 70% 80% 洒店总面积 7,847 19,530 41,850 19,617 每间客房占洒店净面积 52 65 70 78.5 如果按中档的洒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义, 更加符合投资收益的合理性。 客房面积比例： 洒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设 备设施面积=2:1:1控制 客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达 60%以上。 客房的数量与规模： 不同规模和类别的洒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客 户定位的需要，合理的客房数量与洒店规模相适应和配套，才能在投资和运 营上达到最有效率和利益最大化。 客房的数量和单元： 不同形式楼层最佳客房数和利用率: 、半囱类 板式 塔式 围合式 型\ 单侧排 列 双侧排 列 三角形 方形 圆形 指标 客房数 12 24 24--30 15--24 15--24 24 平面系数 65% 70% 65% 65% 65% 65% 结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。 一般 高星级饭店客房服务人员与客房数的比例约为 1: 5左右； 如完成一间走客房的常规活洁工作需要 30-40分钟，客房服务员分 早、中两个班次，早班每个客房活扫员每天的劳动定额为 12-15问，晚 班的48问。 建议客房数以12-14的倍数进行设置，每层36—42问最为经济。 规模效应： 1） 星级洒店最少的客房数不宜少于 200问； 2） 城市中心的中高档洒店最佳客房数在 300?350问； 3） 经济洒店每层16-20问客房，总层数控制在6~10层是比较理想的。 恰当的总建筑面积应该限制在 6,000-10,000m2之内。总客房数在 120?200问为好。房间太少不符合人力资源成本原则。 不同档次的单元面积： 高档级洒店客房为36.23平方米；中档洒店为33平方米，低档洒店为22 平方米，度假型洒店为40平方米。 客房的配置和比例 一般的做法，洒店客房根据不同的类别，房型的配比也不同，一般情况 下，可按： 标准问：单人问：套问=70%: 20%: 10%的比例分配。商务洒店可以把单人 间增加到30%以上。 1、不同类型饭店的客房配置： 1） 商务洒店：大城市商务洒店单人房和双人房之比为 1: 1以上，例如 在深圳，香港、上海等地有些国际品牌的星级洒店达到了 1: 2以上c 例如上海浦西洲际洒店的比例为1: 3, 2） 会议洒店应设置较多的双人房，基本上占 60%到70%; 3） 旅游洒店应设置较多的家庭连通房和大床问。 2、不同等级的洒店客房配置： 1） 经济洒店以双人房、三人房为主，少量的单人房，不设套房； 2）