淮北见龙府邸营销报告-2018.6.4.pptVIP

;大品牌相继入驻 群雄逐鹿的时代 如何在纷乱的市场中脱颖而出 让项目成为淮北这座千年古城中一颗闪耀的明星 做为凤凰新区价值与标杆 地标建筑 卖的好 卖的快 这是我们今天要去解决的问题;PART1 ／市场分析 ;A、市场分析 宏观市场 区域市场 ;淮北,简称“淮”,古称相城。安徽省地级市,安徽省东北部 地区的中心城市,国家重要的能源城市 。位于安徽省北部,地 处苏鲁豫皖四省交界处,市辖三区一县:相山区、杜集区、烈 山区和濉溪县,总面积2741平方公里,人口218万人,其中城 区户籍人口135.4??人。城市规划区面积420平方公里,城市建 成区100平方公里。 淮北是“长三角城市群”、“宿淮蚌都市圈”、“宿淮城市组 群”成员城市,全国卫生先进城市、国家园林城市、全国科技 进步先进市、创建全国文明城市工作先进城市、全国无障碍建 设城市、智慧城市、全国创业先进城市。同时也属于全国69座 资源枯竭型城市之一。; 城市概况; MORE SERVICES , MORE VALUES!;2018年初始土地出让情况一览;;凤凰城 ;新城吾悦广场 ;恒大御景湾 ;淮北碧桂园 ;从城市布局来看，淮北主要发展方向东扩南移，在售楼盘多聚于东南板块。西边由于凤凰山的阻隔，不作为热点区域，在售楼盘少，均价低。 从产品来看，主城区主要产品以高层加洋房为主，高层的面积主要集中在110—140㎡的三房四房，100以下的户型很少，这也是市场的一个空白机会点。 从需求来看，客户依然对主城区，热点区域关注度较高，其次才关注价格。也就是说，对区域的抗性高于价格的抗性。在户型上面，客户主要倾向于三房；客群主要为地缘性，这一特质非常明显。 从价格来看，热点城区的价格在6200元/㎡左右（毛坯），7300元/㎡左右（精装），区域之间存在1500元左右的价差。 从开发商品牌来看，随着大型开发商的入驻，比如新城，恒大，碧桂园，富力等等，市场的价格肯定被整体抬高。 从推广手段来看，各竞品的活动主要以传统的户外、DM及小暖场为主，比较平淡，仅仅依靠品牌和地段吸引客户，没有爆点，热点，事件营销，缺乏多样性与创意性。渠道方面也没有投入和深挖。;B、 项目认知及解读 项目概况 项目解读 swot分析;1.凤凰新区，主干道淮海路，出行方便，距离市中心4公里，比邻在建的高铁西站，政府重金打造西部科技产业园，未来重要的交通枢纽和高端人才聚集地。 2.复合型综合体。住宅，商业，写字楼，酒店，银行，餐饮等等,配套完善,一站式满足需求。 3.自带双语吉的堡幼儿园，凤凰山开发区配套小学，土楼小学，土楼中学都在周边。 4.周边央企农批市场，现代医院近在咫尺,包括规划中的科技产业园。 5.住宅7栋高层，共688套，100平以下紧凑型三房占比较高 6. 商业部分近7万方，见龙华美达国际酒店+公寓+盒子综合体+配套商业;O; 在供需相对稳定的形势下，销售速度与溢价成为项目成功与否的评判标准，短平快的刚需去化盘，本项目虽然存在区劣势的硬伤，但是优势明显，机遇与挑战并存，成功与否关键看推广手段和渠道拓客。;1;C、 项目定位和价值 客户定位 价值梳理 项目定位;;周边客群 有自住需求 倾向90㎡左右刚需房 资金不多 对价格敏感 相信朋友介绍;知道了客户是谁以及他们要什么 接下来，我们去发掘目前本案能给予客户些什么;价值体系;大型综合体配套+超高性价比+5分钟生活圈 无疑是本案价值的重要部分，也是品质的支撑点。 但，仅仅如此，无法达成溢价使命： 现有价值，也许无法解决比同区域项目更好的问题，也许也不可能解决客户对区域的顾虑问题，所以，我们要打造产品附加值。;附加值--产品价值需要再提升;;本案建议提供健康小屋服务概念，即为业主免费提供常规健康检查，如血压血糖测量、心率检测、肺活量检测等。 建议与医院接洽，增加养老服务，如社区养老院。 ;一体化智能安防报警系统，社区更安全。;价值提升--附加值建议—社区配套;本案建议打造全智能化社区，提供家居智慧化及全社区免费Wifi服务，标配包括人脸识别、电动窗帘、智能安防、灯光控制等，同时提供增值叠加服务，后期可以升级，为项目后期溢价增加空间。;价值需要合理得定位 才能充分发挥 如何做？;;城市新中心 未来已来 综合体｜宜居生活｜城市家;D、营销思考与策略实施 营销策略 推售策略 展示策略 推广策略;营销目标：(住宅688套) 2018年，去化230套，1.3亿