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写字楼配套商业与综合商业的区别 写字楼配套商业就是为了满足写字楼商务、 办公等需求的配套型商业 ,相比于 综合体 (写字楼 + 商业 )中的综合型商业而言而言 ,二者有很大的区别 : 类别 配套商业 综合商业 消费客群 以本写字楼消费客群为主 以周边居民、写字楼、酒店、学校等 消费客群为主 项目定位 满足写字楼商务、办公等需求 为满足周边消费者购物、休闲、娱乐 等需求 策划定位 相对简单 ,不需要主题及特定主力店 比较复杂 ,有较明确的主题及主力店 业态组合 业态相对独立 ,商户与商户之间的关 业态及商户组合关联度很大 联度不强 具有标准的 shopping mall 的建筑形 建筑设计 写字楼底商及地下商业组成即可 ,不 态 ,留有较大的公共空间及活动空间 , 需要有太多的公共空间及活动空间 设计明显的交通及户外广告导引 ,设计 合理的人流动线及车流动线 由于商业公共面积及活动面积较小 , 由于需要较大的商业公共面积及活动 使用面积 写字楼配套商业的租赁使用面积比 面积 ,综合商业的租赁使用面积比例较 例较高 低 由于业态及商户之间关联度较小 ,各 由于业态及商户之间关联度十分紧密 , 招商进度 主力店招商对其她商户的进驻及租金 业态商户可同时进行招商 的影响较大 商务型商户比较喜欢进驻写字楼商 有些商户不会进驻综合商业 ,比如 :由 业 ,比如 :由于写字楼能够给银行带来 商户意向 于营业时间及安全性等因素 ,银行营业 较多的银行业务 ,故银行营业厅进驻 厅一般不会开在综合商业中 写字楼的倾向较高 不需要成立单独的商业运营管理团 管理团队 队 ,由写字楼运营管理团队直接管理 需要成立专业的商业运营管理团队 即可 不需要太多的运营推广渠道或者费 需要较系统的、有效的运营推广渠道 运营推广 以及一定比例的运营推广费用 ,年度推 用 广费用一般占年度总租金的 3%左右 各业态及商户之间租金差异较小 ,一 租金差异 些属于配套功能的商业业态 ,可能会 各业态及商户之间租金差异较大 ,整体 在租金上有所让步 ,但独立经营的业 租金相对居中 态 ,在招租时 ,可以锁定高租金的行业 商业运营相对简单 ,易运作 ,商业运营对写字楼影响 的好与坏对写字楼品质及租金影响 较小。  商业运营相对复杂 ,商业运营的好对写字楼品质及租金的提高较小 ,商业运营的差对写字楼品质及租金的负面影响较大。