土地一级开发讲义.ppt

一、土地一级开发概述二、土地一级开发流程及企业在市场中的地位三、土地一级开发成本 背景 33 号文规定：自2004年8月31日以后，经营性项目停止协议出让，必须以招拍挂方式公开上市。于是，土地一级开发和土地一级开发企业开始引起公众的注意。 在 33 号文件出台之前，一般而言，商品房项目开发是一个土地开发、房屋建设合二为一的连贯活动，很少有开发企业将这两个中间过程相互剥离开来；只有在规模较大的旧城区改造项目中，地方政府为了某一城区的综合环境治理，委托或专门成立一家大型地产公司，该公司的主要业务就是对指定区域的土地进行一级开发建设。 33 号文件的出台，将经营性项目的土地开发和房屋开发割裂开，土地由生地到熟地，再由熟地到建成房屋，必须两个阶段中间必须执行“熟地的出让必须在土地市场的公开招拍挂”的程序。于是，土地的一级开发与土地的二级开发，土地一级开发商和二级开发商的名词开始在业内的文件和各种媒体中广泛应用开。 背景（续） 国土资源部要求：2011年3月底之前，土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。这就意味着，更多企业将有机会参与土地一级开发，土地一级开发的效率也有望得到提高。 现阶段，土地招拍挂规则日益严格，开发商获取土地成本上升，预期利润下降越来越严重，