万科A(000002)——顺势而动、借势而为.ppt

研究员简介 刘细辉：平安证券房地产行业研究员，会计学硕士、房地产行业6年相关从业经历 2005年2月～2007年3月就职于万科企业股份有限公司，2007年3月起就职与于平安证券研究所 近期主要报告 《房地产行业销售周报》 《华发股份调研跟踪报告》 《房地产行业10月月报》 《房地产行业2009年投资策略》 投资要点 我们对09年行业的观点：市场软着陆，投资两阶段。可能的负利率（包括宽松的货币政策）使得09年房地产市场应是软着陆；成交量的企稳需要名义房价的调整，价跌早于量增。投资策略上，09年将是两个阶段的选择：上半年防御为主，下半年积极。 08年公司以“过冬”策略应对市场调整。公司通过降价销售加快资金回收，控制拿地规模、缩减开竣工计划减少资本性支出，有效规避市场调整带来的风险。 行业到底之际，公司扩张之时。优秀的管理层使市场占有率稳步提升，公司借助房地产调整的这一趋势，通过低价拿地、发挥在并购上的优势，将会大大有利于公司扩大规模。 投资价值和评级。2008年公司顺势而动，有效地回避了市场调整所带来的风险；未来相信公司更会借势而为，加快扩张，因此长期价值是十分明显的。预计08、09年EPS分别为0.42元、0.46元，2008年重估净资产6.6元，维持“强烈推荐”评级。 可能的负利率使得2009年房地产应是软着陆。存款利率降低使得租金收益率下降，无风险收益率的降低使房地产的投资收益相对有吸引力，会吸引大量资金进入；贷款利率的降低使实际房价下降，同时开发商降价压力和动力减轻，供求关系的变化使2009年房地产应是软着陆。 保障性住房会使房价软着陆，但实际推进需要观察：关注中兴通讯的例子。对经济的拉动主要从加大保障性住房的投资进行，目前4万亿投资中投入保障性安居工程2800亿(占投资额7%)。如果保障性住房建设的主体由企业来承担，资金瓶颈问题将会解决；如果此举会引发各城市、各个大公司为稳定人才而争相效仿的模式，那么势必对房价产生极大的冲击。 成交量的企稳需要名义房价的调整，价跌早于量增。名义房价下跌带来成交量的提升，价跌早于成交量的增加；房价软着陆之后带来成交量提升，从供求关系看，经过明年两个销售旺季的消化，预计市场在09年4季度会渐于趋稳 风险提示。政策力度与预期不符，房价软着陆时间加长无法导致成交量有效提升；宏观经济的预期调整是下滑而非大幅回落，否则即使房价下跌，也会因为收入的降低也很难使成交量回升。 估值水平在成交量企稳后将会回升 1、2008年以来，房地产板块跌幅要略高于指数跌幅，目前房地产板块的估值水平已经基本处于历史上最低点的水平； 2、如果成交量能企稳回升，估值无疑也会出现探底回升。 2009年投资策略是“先防御后积极”。 1、基于我们对行业在09年4季度企稳的判断，我们认为09年投资策略将是两个阶段的选择：上半年防御为主，下半年积极。 2、上半年行业维持防御的投资导向，适度标配为主，投资品种上我们认为兼具安全性和经营弹性、估值水平低的一线地产公司是投资首选，如：万科、保利地产、金融街、金地集团； 3、下半年由于行业在经过两个销售旺季后更平稳运行，如果价格软着陆到位，成交量和估值水平将会提升，除一线地产股外，二线地产股会逐渐体现投资价值。 2008年中期，首次大规模调减开竣工计划，调减幅度分别为19.5%、14.9%，3季度进一步将今年的开工面积调减110万平方米，到570万平方米左右。 公司曾加计划在2008年获取土地储备1000万平米，2008年前11月公司共获取土地储备698万平米，一线城市中深圳、上海的量很小，包括新进入的合肥、西安和重庆三个城市在内，二线城市的比重有明显的加大。从建筑面积分析，珠三角、长三角和环渤海区域分别占比为18%、23%和36%，而且这些新增的土地储备85%是收购其他公司而来。 第一阶段到第二阶段中，最主要的是积累 2008年3季度，公司对天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品等项目共计提存货跌价准备5.35亿元，导致净利润减少4亿元。此举使今年业绩极有可能负增长，不过高价拿地和房价压力的风险很大程度在今年得以释放。 基于我们对09年行业的判断和投资选择，我们认为公司的投资价值在于：2008年公司顺势而动，通过采取与市场一致的经营战略（降价销售回收资金、控制资本开支），有效地回避了市场调整所带来的风险（高价拿地、存货跌价）；未来我们相信公司更会借势而为，通过地价回调机会低价拿地，通过自身在并购上的优势做大规模，加快扩张，长期价值是十分明显的。我们预计2008、2009年EPS分别为0.42元、0.46元，2008年重估净资产6.6元，维持“强烈推荐”评级。 我们认为公司主要风险集中在行业方面：政策力度与预期不符，房价软着陆时间加长无法导致成交量有效提升；宏