项目投资管理小议.doc

PAGE PAGE 6 项目投资管理小议 项目的定义和定位 （！）项目的本质特征： ·是一系列工作的组合 ·是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 ·具有特定的目标 ·必定在一定的约束条件下进行 ·必然消耗或占用一定的资源 （2）项目产品的定位，是投资目标决策和市场决定的结果 二、 项目的周期（项目寿命期） 项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序上的安排。项目周期一般划分为三大阶段，投资管理贯穿始终。 （1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期，即从项目设想、决策到项目用地取得。 ●项目决策前的主要工作内容有： 市场调查投资机会研究 市场调查 投资机会研究与策划 投资方案可行性、项目评估与决策 1 调研费用 项目用地取得的主要工作内容有： 规划局出具规划条件 规划局出具规划条件 土地局收储土地公开出让 土地局收储土地公开出让 竟拍土地 2★土地出让金及相关税费 （2） 投资实施期：项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期，其主要内容有： 项目设计阶段（兼前期过程） 规划方案设计（报批图、项目效果图等）选址意见书、用地规划许可证 规划方案设计（报批图、项目效果图等） 选址意见书、用地规划许可证 土地证或出让合同 发改委备案或核准 3 ★墙改基金和散装水泥费（地方不同费用不同，约7-10元/m2） 4 可行性研究报告（有商业时做）费用 5 环保局环评要做报告表的费用 施工图设计及景观图设计 6 ★设计院设计费用：＞10元/m2 工程规划许可证 8 ★城市建设配套费，按住宅和商业分别缴纳（地区不同，收费不同）＞10元/m2 9 地块测绘费、放线费、规划技术服务费等 施工图审查 7 图纸审查费用：＞1元/m2 施工建设（发包）管理 建筑施工发包、材料设备采购、市场推广及营销、小区配套建设、景观绿化工程等管理。 建筑市场发布招标招标代理10招标代理费（可谈）价）开标、中标 建筑市场发布招标 招标代理 10招标代理费（可谈）价） 开标、中标 13 印花税、交易服务费 安全、质量监督备案 ★11确定施工单位 ★12确定监理单位 缴纳农民工保证金 气象局、消防队审核图纸 施工许可证 预售许可证 施工单位的选择是投资管理控制的重点： 1、设计图纸预算进行技术经济指标分析、优化，达到最优水平 2、选择施工队伍并进行报价分析 综合考虑各种因素，选择素质高、报价相对合理的队伍进行合作 3、合同签订和落实 4、施工过程的质量、安全、进度控制 5、竣工验收 现场四通一平落实、施工、监理进场 施工、竣工验收 银行按揭 15★进度款的支付、结算 14★项目用电、用水、用暖、燃气主管的接入均需交费 小区道路、景观、排水、给水、消防、采暖、燃气等配套施工 16★进度款的支付、结算 产品销售 13★销售推广、营销等费用 （3） 经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期，其主要内容有（一般为房屋建筑规定的保修期内）： ●设施管理、物业管理 此期间管理一般委托专门的物业公司进行，开发公司一般不再发生投资行为。如物业自行服务管理，则存在正常的运营行为。 注：以上图例中，“红框结合数字”为费用项目，加★标注的为重点项目（涉及金额较大的项目），标注为有合同项目。 三、 投资管理节点及管理方法和程序 ●合同管理 合同是施工管理的工具，通过合同中具体条款的约定，使建筑产品在合同的约定下按合同要求的质量、进度、造价完成。 (1) 在履行合同的过程中，要做好投资管理工作，其中合同管理是一个关键环节，在合同约定中力争做到细节约定，将工程中常见的、出现过的质量、安全问题逐一列出。一是起到提醒的作用，二是将其作为合同的一部分，逐一说明出现所列问题的违约事项，起到敲山震虎的作用，也为工程质量和安全保驾护航，真正实现合同的管理工具作用。 (2) 投资管理重点是管理金额较大，影响较大的环节，见如下： 业主能接触到的关键材料重点控制，如门、窗等 暂定价、独立费管理受市场价格变动和业主需求变动影响的 暂定价、独立费管理 会影响业主生活的关键因素，如卫生间、屋面防水 市场价格波动比较大的，如钢材 通过“暂定价、独立费”管理的操作，有利于公司控制工程实体的主动权，有利于加强造价控制，降低管理难度，控制投资基准和方向。 ●工程投资管理节点及工作程序 从规划、初步设计、设计、施工到结算的整个过程控制。规划产品的定位直接决定投资的方向，此属于决策范畴。 要重视各费用组成元素，做到各费用组成元素的优化，如工程设计中水、电、暖等设备安装、管线的走向到管径的大小、各操作面板安装位置和数量的合理性和实用性等，力争节约投资，方便业主使用。 下边从设计、施工、结算进行程序管理：