第45讲_土地增值税法（3）.docVIP

第三节? 土地增值税法 ? 四、土地增值税应纳税额的计算（★★★） （一）增值额的确定 1.通过转让收入（不含增值税）减除扣除项目求得。 2.评估价格的使用。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 【提示】评估价格可评估收入或成本。 【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（??? ）。（2001年） A.税务部门估定的价格扣除 B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 C.房地产评估价格扣除 D.房地产原值减除30%后的余值扣除 【答案】C （二）应纳税额的计算方法 1.计算土地增值税的步骤和公式 第一步，计算收入总额 第二步，计算扣除项目金额 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额 土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额 第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数 第五步，套用公式计算税额。公式为： 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2.土地增值税计算的命题规律 关于土地增值税计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。 【归纳】配比型——项目配比计算方法 在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府等）房地产的地价成本和建造成本可扣除；未开发以及开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。 【例题·计算问答题】2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下： （1）2014年6月以18000万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。 （2）自2015年5月起，对受让土地40%的面积进行一期普通住宅项目开发，发生开发成本6000万元、利息支出600万元（未能提供金融机构的贷款证明），允许扣除的有关税金及附加150万元。 （3）2017年3月该项目实现全部销售取得不含增值税收入25000万元。公司已按照2%的预征率预缴该项目土地增值税500万元。 （其他相关资料：当地适用的契税税率为5%） 要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。 …… （3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。 （4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。 （5）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。（2017年） 【答案及解析】 （3）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=18000×（1+5%）×40%=7560（万元）。 （4）允许扣除的开发成本为6000万元； 允许扣除的开发费用=（7560+6000）×10%=1356（万元），从解题技巧看，本题没有给出计算房地产开发费用的具体比例，只能默认用10%计算； 允许扣除的有关税金及附加为150万元； 加计扣除金额=（7560+6000）×20%=2712（万元）； 该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=7560+6000+1356+150+2712=17778（万元）。 （5）增值额=25000-17778=7222（万元）； 增值率=7222÷17778×100%=40.62%，适用税率为30%； 应纳土地增值税=7222×30%=2166.6（万元）； 已预缴土地增值税500万元，则该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税=2166.6-500=1666.6（万元）。 五、房地产开发企业土地增值税清算 （一）清算单位 （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算； （2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）清算条件 1.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况。 【例题1·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（??? ）。（2010年） A.规划申报项目 B.审批备案项目 C.商业推广项目 D.设计建筑项目 【答案】B 【例题2·单选题】下列情形中，纳税人应当