关于房地产消费纠纷存在问题及建议的思考.pdfVIP

关于房地产消费纠纷存在问题及建议的思 考 今年以来，广西玉林市工商局针对消费者投诉反映房产 消费存在的开发商违约合同、虚假宣传误导消费者等问题展 开了调查，并对近几年来房地产消费纠纷表现形式，产生原 因进行分析，寻找原因，并提出几点建议。 一、房地产消费纠纷的表现形式 （一）因“定金”或“订金”产生的纠纷。消费者在买 房之初，向开发商或房产中介方支付定金，事后反悔，大抵 出于以下几种原因：一是在没有弄清房源真实情况下支付定 金。事后经过观察比对，发现所“定”的房子与房产中介方 所说的大相径庭，也不符合自己的设想。二是招架不住对方 的软磨硬泡匆忙下“定”金。三是买房之前没有与家人商量， 支付定金后，遭到家人反对。在商品房交易中，定金与订金 在法律上是有明显区别的。消费者或出于自身的原因，或而 这笔钱通常被开发商模糊为“定金”。即使事后消费者不再 打算买房，对方也以其违约为由，拒绝退回定金，从而产生 了消费纠纷。 （二）因广告不真实产生的纠纷。房产开发商在房地产 广告中发布虚假信息，误导了消费者，引发的消费者投诉主 1 要有以下情形：一是房地产广告中声称的楼盘“一口价”销 售，实际上，要享受“一口价”优惠是有限制性条件的，或 针对一次性全额现金支付购房款，或限定了户型，或限定了 销售数量。这些限制性条件在广告中却没有交代清楚。二是 广告模糊了房源真实信息，存在夸大成分，或隐去采光不好、 通风不好、楼间距太小等不理想因素。三是开发商在没有取 得《预售许可证》的情况下，擅自发布预售广告。 （三）因逾期交房产生的纠纷。消费者与开发商签订了 《商品房买卖合同》，约定了交房日期，罗列了“因玉博会、 高考、连续2 天以上雨天等”予以延期的因素。按照《合同》 约定，开发商逾期交房，则应当承担相应的赔偿责任。然而， 对于是否逾期交房，如果在合同中约定的细节没有足够详 细，留下了一些模糊地带，是很难判定谁是谁非。 （四）因房产信息不相符产生的纠纷。一是中介方利用 自身的便利条件，暗中抬高房价，赚取房款差价。二是中介 方在推介房源的时候，大力鼓吹其优点，甚至隐瞒了一些不 利于消费者的真实情况。三是大力鼓动消费者交付定金把房 子订下来。待消费者日后摸清真实房源情况，要求中介方退 还定金时，中介方则以消费者违约为由拒绝退款。房产信息 不相符引发的纠纷，归根结底还是“定金”是否退还的问题。 （五）因房屋质量问题产生的纠纷。如房屋裂缝、渗水、 抹灰层脱落、楼板厚度未达到设计标准等质量问题为多见。 2 房屋裂缝、渗水、抹灰层脱落的问题，经过沟通，消费者与 开发商比较容易达成协议，通常开发商会把相关问题妥善解 决。但是在“楼薄薄”方面，因为开发商的处理方案与消费 者的诉求相差悬殊，很难达成调解。 二、房地产消费纠纷存在的原因分析 （一）消费者维权意识较强。越来越多的消费者在发现 所购买商品房存在问题时，会在第一时间自行使用照相、录 像的方式，记录直观证据；把当时签订的合同、协议、收据 等收集好作为原始凭证保留；收集相关的法律条文、政策、 地方性法规、文件等为自己辩护，这是几年来房地产消费纠 纷不断增多的原因之一。 （二）群体性消费纠纷增多。主要表现在因某一楼盘， 出现同一质量问题，如商品房楼板偏薄、渗水、裂缝、抹灰 层脱落等。在向有关部门维权的过程中，这些业主建立了一 个聊天群，用来交换彼此的信息，讨论维权方案，统一维权 行动。由于每位业主接受赔偿的需求不同，即使开发商拿出 了赔偿方案，但为了整体的利益，谁也不敢轻易松口，工商 机关需要逐个摸清、逐个解决，致使纠纷解决时间延长，也 给消费维权增加了难度。 （三）外界舆论压力不断加大。一些高调的消费者主动 向当地新闻媒体（如电视台、报社）爆料，借助社会舆论的 推手，将开发商推向风口浪尖，意图通过舆论施压，迫使公 3 司为挽回声誉，尽快出面解决好息事宁人。消费者激愤的控 诉，有些媒体没更深入地了解双方情况而进行报道，给房产 开发商施加更大的压力，促使房产纠纷调解难度加大。 （四）向行政部门诉求渠道增多。由于一些房产消费