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科瑞置业有限公司长葛项目
经营计划书
目 录
第一章、房地产市场宏观分析和长葛市场分析
第二章、分期开发节奏
第三章、设计工程计划
第四章、营销计划
第五章、项目经济技术分析
第六章、项目财务分析
第七章、管理计划
第八章、项目授权内容
第九章、报告审批流程
第一章:房地产市场宏观分析和长葛市场分析
一、房地产市场宏观分析
(一) 2009 年初房地产行业开始全面复苏,房价也开始稳中有升。到
2009 年下半年至 2010
年 4
月份房地产市场政策调控前,房地产进入一个非理性报复性的飞速发展阶段。其表现为:一是房价普
遍持续过快上涨,尤其是一线城市房价疯狂上涨;二是市场上投资、投机行为盛行。因此,国家在
2010 年 4 月 13 日和 15 日分别出台了非常严厉的新政策,以调控房地产行业。新政主要有以下内容:
1
、未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、
发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动;
2
、购买首套自住型面积在
90 平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于
30% 。
3
、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于
50% ,贷款利率不得低于基准利率的
1.1 倍。(实际大部分银行采用基准利率的
1.15 倍)
4、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。 (备注:银行在实际操
作中对三套房贷款已停止审批)
连续出台政策而且力度之大是前所未有的,对房地产市场影响是巨大的:其一提高入市门槛,二
套房需求将受到抑制,市场观望盛行;其二短期内投资客抛售量增加,业主降价销售。
(二) 房地产行业仍是中央及政府拉动经济增长, 扩大内需的必然选择, 是依靠的重要产业力量;
而且房地产是特殊商品, 高度的金融资产性质, 决定了其在新兴市场国家发展时代具较高的投资价值;
同时供求关系及土地成本等原因。
所以,从中长期来看我们认为房地产依然是朝阳行业,发展前景较好,而房价在经历震荡后上升趋势不会改变。
二、长葛市场分析和房地产现状
(一)长葛位于豫中平原腹地,南临魏都许昌,北接省会郑州,东观汴京开封,西望古都洛阳。总面
积 648.6 平方公里, 总人口 79 万人, 是河南省 18 个“改革、 开放、 发展” 特点试点县之一。 预计 2009
年全年完成生产总值 246 亿元,财政收入 15 亿元,全社会固定资产投资 120 亿元,社会消费品零售
总额 59 亿元。长葛有着较为发达的工业基础,是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度
快、规模大、档次高的县级城市之一。
(二)长葛房市地产市场在售楼盘 10 多个,综合来看具有以下几个特点:
1)、多数集中在市区繁华位置,生活配套完善,出行便利。
2)、项目品质不高,多以中等偏下为主,只具备基本配套(水、电、天然气、有线、宽带、对讲门锁),景观绿化较差,物业管理不到位等。
( 3)、项目占地面积小不够规模,面积在 20 亩 -160 亩,其中 50 亩以下占 70% 。多层、高层、小
高层呈现从多到少的形势,还有小量独栋、联排别墅。
( 4)、主力户型面积为 110 ㎡ -150 ㎡的三房两厅。多层销售均价在 2100 元 / ㎡,高层、小高层均
价在 2300 元 -2400 元 / ㎡。市场销售总价为 20 万 -50 万范围内居多。
( 5)、付款方式上大部分采用以银行按揭,一次性付款不多,基本上没有分期付款。
( 6)、基本所有楼盘在未取得预售许可证的情况下, 在收取定金甚至收取 30%的首付款进行销售。
由此可见,整个长葛市房地产市场,楼盘品质普遍不高,其房价相对于同级别县级市偏低,楼盘
品质相对于同级别县级市性价比很低,但房地产销售依然保持正常态势。因此,说明长葛房地产市场购买力较强,高品质楼盘将有较强的竞争力和市场前景。其次,长葛市场属于初期阶段,行业发展不够成熟。客户消费缺乏理性选择,政府执行政策弹性较大,监管力度不够,市场销售非常不规范。
综上所述,房地产新政对一线、二线城市影响较为明显,客观上会对长葛购房者造成观望情绪。
对销售值得特别注意的是: 由于长葛购房者付款方式以银行按揭为主, 新的房贷政策会对销售影响较
大。然而长葛购房需求多以刚性需求为主,所以我们对于长葛房地产短期市场持谨慎乐观态度。
三、长葛项目分析及策略
(一)长葛项目分析:
1)、不利因素:位于市区边缘地带,周边生活配套匮乏,紧邻长径铁路。未来市场供应量加大,客户选择余地多。
2)、有利因素:紧邻市区主干道,107 国道和京珠高速从旁边经过,交通便利。位于新老城区结合
处,符合城市未来发展方向。 项目周边以人文教育规划为主, 紧邻许昌市示范幼
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