房地产二手房交易经典实用案例.docx

二手房交易典型个案详细分析 案例 1 ：未办理到银行房屋贷款 客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价 156 万元，但由于其本身已经有 2 套房子的 抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝 对没有问题， 于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。 然而没想到的是， 多家银行都没有给张先生批准贷款。 为了付款， 洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。 由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近 20000 元的违约金，而且所出售的 房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所 以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被 银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。 分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合 同且不用承担违约责任的条件。 否则，一旦未能获得贷款， 基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购 房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业 务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款， 更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。 否则，极有可 能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。 案例 2 ：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。 林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。 林先生找到房产所在地的派出所， 派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。 生的问题仍然未能得到解决，后悔不已。  至今为止，林先 分析：为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情 况。必要时，让派出所出局书面证明。让购房者知晓。在双方无异议的情况下，再行交易。 同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔 偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以 户籍迁移作为支付部分房款的条件。因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院 民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。 故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话， 买方也无法通过法院请求强制迁出。 另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出 户口的请求也难以获得支持。因此，面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事实。建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每 逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式） ，并且最好约定 逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担一定的赔偿责任。 案例 3 ：客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产，这样的情况下方式有哪几种？ 分析：交易方式有四种： 1）、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相关手续，然后双方约定期限在解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续 2）、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款（银行未还款额度）给卖方解除抵押， 但双方须约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日） ，最好能在拿到产权证当是送件。 3）、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁多多，各种手续繁琐 4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。 案例 4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？ 回答： ①应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书