大型房地产城市豪华综合体总结及营销执行方案报告（格式 附图丰富 184页）1.ppt

推广上： 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月，地铁商业签约仪式 4月，大润发签约仪式 5月，高尚物管签约仪式 2月，一期余货放出，持续销售 阶段活动 阶段销售 推广 线下：利用道旗、围挡、短信，释放一期加推信息。 线上：利用网络，释放一期加推信息。 整合线上、线下媒介，集中媒介资源，炒作地铁商业签约：强强联合，打造省府正脉的地铁商业街区 整合线上、线下媒介，集中媒介资源，炒作大润发进驻兴汝金城，成就省府正脉，高端生活圈 整合线上、线下媒介，集中媒介资源，炒作高端物管进驻兴汝金城，成就省府正脉，尊贵生活场 本阶段，紧扣相关价值兑现活动，进行炒作和形象升级。 户外使用计划 树立形象：在芙蓉中路设立户外，树立项目形像，发布产品信息。吸引主城客户。 主动拦截：在关键路口、城市窗口拦截进城客户； 桔园立交桥 南站附件 主推方案一：桔园立交桥（紫色标注） 优势：芙蓉路南下北上必经之地，户外昭示性好，醒目，容易看见。 主推方案二：南站前进大酒店（黄色标志） 优势：邵阳、娄底进城客户必经之地，户外昭示性好，比较醒目。 户外：以2——3个户外，影响主城、扼守主要交通要道，树立项目高端形象 户外作为树立形象，传播项目信息的主要手段，明年必须在主城区设立一个户外，在片区设立1——2个临时户外。 杂志广告：关键活动阶段，利用高铁杂志、财经杂志，将项目信息渗透区域扩大。 信息传播 形象树立 价值升级 高速公路渗透：关键活动阶段，利用高铁杂志、财经杂志，将项目信息渗透区域扩大。 高速户外：利用高速公路户外，将项目价值点传递。 扼守京广、沪昆线长沙入口。 省府正脉，50万方城市豪华综合体 方式一： 方式二： 收费站把关：利用广告餐巾纸、宣传单张、广告矿泉水，在收费站派送。传达项目价值。 省府正脉，50万方城市综合体 信息传播 形象树立 价值升级 报广：关键节点的释放，利用报广、报纸软文、新闻稿，传递项目价值信息，提升市场关注度，拓展新客户。 兴汝金城、长沙地铁，强强联手，打造省府首席地铁商业街 兴汝金城，一期中央水景楼王组团，最后争藏。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月，地铁商业签约仪式 4月，大润发签约仪式 5月，高尚物管签约仪式 阶段活动 一期中央水景楼王组团，最后争藏 兴汝金城、长沙地铁，强强联手，打造长沙首席地铁商业街 大润发进驻兴汝金城，提质省府正脉生活场 星级物管，提质省府正脉尊贵生活 电台、网络：利用电台、网络进行全民大范围宣传，在主要推售节点进行声色造势 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 时 间 电台主题 网络主题 产品信息+促销信息+活动信息 产品信息+活动炒作 网络媒体 长沙搜房网 好房子网 具体方式 通栏 首屏 图片新闻 软文操作 媒体选择原则 收听率高 媒体推广反映好 目的 集中推广造势 声影展示，增强吸引力 电台媒体 湖南交通频道 金鹰955 具体方式 产品推售、活动前，电台口播 竞争总结： 1、区域明年供货量大，且集中在下半年推货。 市场的不确定性，导致大多数项目推迟推货时间，集中在下半年推货。 2、竞争对手或以高品质、品牌、高展示挤压项目，或以性价比打压项目。 明年10月份市场初步回暖，但是大量项目预期在10月集中放量，未来我们将要面对的是一个买方市场 淡市之下，如何打破市场制约、突破项目瓶颈？建立高端 展示、综合体价值兑现是关键、消除市场疑虑是关键！ 本报告的技术思路 核心策略 竞争分析 目标及问题 宏观大势 销售总结 活动策略 推售计划 展示策略 推广策略 费用预算 营销总控 客户分析 营销总结 目标提出 核心问题 策略体系 目标及问题 2011营销总结 2012市场预测 营销策略 营销执行 豪华综合体的价值体系 ①项目价值再梳理 综合体价值—规划 区域地标级规划超高写字楼+超五星级酒店+高尚住宅+超级商场+开放式地铁商业街 超高写字楼： 超百米写字楼规划，南城片区地标级建筑。 超五星级酒店： 标杆建筑形态+尊贵交际场。 高尚住宅： 高标准打造住宅区 超级商场： 风情商业街打造，地铁开放式商业街 高尚住宅区 高尚住宅区 风情商业街 酒店 写字楼 地铁商业街 综合体价值—商业 超级商场+开放式地铁商业街+临街风情商业街：打造省府板块未来商圈中心。 风情商业街打造：利用项目临街商铺，打造风情商业街。 开放式地铁商业广场，在项目规划中，将地铁入口与项目直接对接，形成立体开放式商业广场。 超级商场：在项目西地块规划超级商场，引入知名商业态。 地铁通道商业：将东地块通过地下通道直接与地铁站连接，建立商业。 风情商业街 地铁商业