[河南]房地产开发城市运营暨土地一级开发方案（效益预测 150页）.ppt

第八部分：经济效益分析 * 按照许昌市国土资源局2010年3月17日公告： 《河南省人民政府关于许昌市2009年度第六批城市建设征收土地的批复》（豫政土〔2010〕48号）文件批准许昌市人民政府征收集体土地24.7345公顷（371.0175亩），本次征地按照征地区片综合地价标准进行补偿，补偿标准为：106.2000万元/公顷（其中征地补偿安置费93.0000万元/公顷、社会保障费13.2000万元/公顷，社会保障费由财政部门直接划入被征地农民社会保障资金专户）。 现假定该地块由xx集团实施土地一级开发，按照土地一级开发市场基本通算办法，对此进行效益分析。 * 收益分成 可采用以下分成办法： 1、成本优先返还，溢价收益递升分成； 2、成本优先返还，固定溢价收益分成； 3、成本优先返还，置换溢价收益分成。 具体收益办法按照与政府达成协议的分成比例核算。 按照xx集团整体战略规划，要达到河南市场规模第一，市场占有率第一，盈利率第一的目标，进军城市运营和土地一级开发市场，可迅速扩张，把控上游资源，实现战略目标的达成。 案 例 * (万元） 投资成本 （总投资10148.4228万元，单位投资约27.35万元/亩） 1.征地、拆迁、安置费用 371.0175亩 8万元/亩 29,681,400 2,968.14 2.前期费用 　 　 3,000,000 300 3.外出考察费 　 　 300,000 30 4.规划设计费 　 1,200,000 120 5.公共建设费（三通一平等） 371.0175 150元/亩 37,101,935.5088 3，710.1936　 6.土地开发税费 371.0175 12.8 3,160,509.6296 316.05 7.财务费用 29,681,400 8% 2 474.9024 8.招商（营销推广）费用 259，712，250 1% 2，597，122.5 259.7123 9.委托中介费 259，712，250 2% 5,194,245 519.4245 10.公告费 　 　 　 250 11.公司管理费 2,000,000 200 12.不可预测费 　 　1000 总投入 10,148.4228 每亩地单位投入 27.35 * 区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图 税收 土地收益 资产经营 土地收益 市场检验 建设发展 衰落或重建 设定方向 成熟与巩固 阶段划分 产出 土地收益 税收 税收 土地价格变迁规律 投入 基础设施建设 地区形象建设 区域规划 区域运作费用 基础设施建设 公建投资 缴税 建设投资 环境再投入 公建投资 基建投入与地价增长的关系曲线 地价增长符合边际递减规律 基建投入增长 启动期 （1～2年） 成长期 （2年左右） 持续发展期（3～4年） 稳定期 下一个周期 * ●开发面积 371.0175亩 　 ●征地、拆迁费用 8万元/亩 ●总价款 约2,968.14万元 合 计 约2,968.14万元 1.征地成本 投资成本细化 * 2、前期策划费 300万元　 3、外出考察费 　30万元 4、规划设计费 120万元　 合 计 约450万元 * 5. 工程费用 ●公共建设费 371.0175×666.67㎡×150元/㎡≈3710.1936万元　 合 计 约3710.1936万元 * 7、土地开发税费 371.0175×666.67㎡×12.8元/㎡ ≈316.6032万元 合 计 约316.6032万元 * 8.财务费用 ●贷款 2968.14万元　 ●贷款利率 8% ●贷款周期 2年 ●贷款利息 　 2968.14万元×8%×2=474.9024万元 合 计 约474.9024万元 * 9.招商（营销推广）费用 ●总销售额 2.5971亿元　 ●费用百分比 1% ●招商（营销推广）费用 (营销+推广+招商++其他) 2.5971亿元×1%=259.71万元 合 计 约259.71万元 * 利润效益分析 可售土地 371.0175亩 土地售价 70万元/亩 销售总收入 2.5971亿元 总投资成本 1.0148亿元 单位投资成本 27.35万元/亩 开发总利润 1. 5823亿元 xx集团分成比例 20% 30% 40% xx集团开发利润 3164.6万元 4746.9万元 6329.2万元 xx集团投资利润率 31.2% 46.8% 62.4% * 土地售价变化利润效益分析 可售土地 371.0175亩 371.0175亩 371.0175亩 371.0175亩 土地售价 60万元/亩 70万元/亩 80万元/亩 90万元/亩 销售 总收入 2.2261亿