完整版北京古北水镇案例分享复制乌镇模式.ppt

古北水镇案例分享 2017 年 08 月 16 日 目录 01 项目概况 02 总体定位 03 项目特色 04 运营模式 05 营销模式 06 优劣分析 1. 项目概况 项目全称：北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区 规模： 总占地面积 9 平方公里，总投资 逾 45 亿元人民币，拥有 43 万平方米精 美的明清及民国风格的山地合院建筑。 区位： 位于北京市密云区古北口镇，古 北水镇与河北交界，距首都国际机场和 北京市区均为 1 个半小时左右车程，距 离密云县和承德市约 45 分钟车程。 投资主体： IDG 战略资本、中青旅控股 股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司 和北京能源投资（集团）有限公司。 运营情况： 2016 年，游客量突破了 245 万，旅游收入达到 7.35 亿。 1. 项目概况 古北水镇：观光 + 休闲 + 会议复合型景区 功能划分 ：传统餐饮及商业购物区、民情民俗文 化表演体验区、山区民居风貌住宿区、酒店及商 务会议区、温泉会所及休闲体育公园等。 业态规划： 2. 总体定位 传统旅游景区 + 高尔夫 + 别墅地产 + 星级与精品酒店 + 民宿客栈 + 会务中心 +.... = “ 国际休闲旅游度假综合体” 3. 项目特色 景区特色： 国际水乡小镇 + 司马台长城 。 内部“杨令公祠”、“八旗会馆”等景点结合了古北口和老北京的胡同文化等历史文化资源（融合长城边塞文化、与汉、满、蒙、回等民族的习 俗），结合传统文化和现代功能定位，使景区一方面是具有北方建筑、历史文化特点的“亲水山坡型”古镇； 另一方面景区中的酒坊、染布坊、酱菜馆等景点带有明显舶来的江南古镇基因，同时也可以见到丽江的茶马文化的身影，景区综合了中西方众多 成熟风情景观、历史人文、建筑形式等元素的利用和再现。 老北京文化 + 北方建筑文化 + 江南水乡文化 + 茶马古道文化 + 民国风情 + 西式建筑 3. 项目特色 景区产品： 较大型的节目： 北方庙会、古北水镇过大年、冬季冰雕嘉年华、长城音乐节、京剧票友会等； 度假产品： 温泉度假体验、长城拓展活动、定制私人婚礼等； 小型的节目： 景区将老北京乃至北方的非物质文化做了展现与挖掘，有老北京杂耍、京东大鼓、河北梆子、拉洋 片、扎风筝、糊灯笼、捏面人、吹糖人，遛鸟等，期间游客还可以参与到日月岛广场上的民俗庙会，跟着队伍一 起踩高跷、扭秧歌、舞龙、舞狮、看民间杂耍等。 4. 运营模式 “乌镇模式” ——古北水镇项目的核心优势 “乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了高品质 文化型综合类出游目的地的建设与运营。依“乌镇模式”而建的古北水镇主要有以下三个方面的明显优势： 1. 产权和社区优势：颠覆式的社区重构 吸取了乌镇的建设经验，在产权经营方面，古北水镇将原住居民全部迁出，景区内除了游客之外都是工作人员，这样的社区重构使得一般古镇开发 中的原住居民与游客的矛盾不复存在。对于古镇中民宿的房东来说，他们的身份 由原来的居民变成了旅游公司的雇员 ，他们租赁自己的原有房屋经 营餐饮，与游客之间也是服务关系，并且需要在公司统一的规范下进行经营。原住居民通过承租景区公司的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区 重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。 2. 规划和产品优势 古北水镇建设同样借鉴乌镇建设经验，在以下方面做到了很好规划与建设。 建设类型 建设内容 基建方面 新建的地下管廊宽高达 2.2 × 2 米，这在整个北京都是绝无仅有的。 外部整治方面 古北水镇不只是整旧如旧的单体修复，而是基于街区风貌的整体打造。 内部改造方面 对历史建筑内部空间进行了重构，包括对室内空间重新分隔、安装现代厨卫设备、提升人 均居住面积，使得改造好的古建筑更适合现代城市人的居住。 社区配套方面 古北水镇按照现代居住社区的标准，配套包括公共场所、社区休闲活动空间、人文活动设 施及旅游配套设施，建立了戏楼、祠堂、书院、镖局等等，更让游客体验真实的古镇生活。 4. 运营模式 3. 经营和管理优势 古北水镇的住宿条件和硬件设施远好于同类古镇项目。整个景区的工作人员和服务人员展现出了非常好的精神面貌，对游客的服务细致入微。 对于古北水镇来说， 门票只是进入景区的门槛，景区内包括餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收的主力 。在业态上实施复合经营的基础上 ，古北水镇在管理上实施统一管理。避免了强买强卖与争抢游客的发生。所有商铺的承租户由公司来发工资，卖茶的就只能卖茶，捏面人的店铺只 能出售面人，亏的钱由公司补贴。在古北水镇内部，原住户可以租赁原有住宅开展餐饮，但是每户只能同时接待 2 桌客人