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--- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 【个人贷款】个人贷款 第三章 1 第三章个人住房贷款 第一节个人住房贷款基础知识 一、个人住房贷款的概念和分类 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷 款。 (1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金 个人住房贷款和个人住房组合贷款。 (2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、 个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。 ① 新建房个人住房贷款。 俗称个人一手房贷款， 是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。 ② 个人再交易住房贷款。 俗称个人二手房住房贷款， 是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。 ③ 个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。 --- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 (3)按照贷款利率的确定方式划分， 个人住房贷款可分为固定利率贷款和 浮动利率贷款。 二、个人住房贷款的特征 个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点： (1)贷款金额大、期限长 个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为 10-20 年，最长可达 30 年，绝大多数采取分期付款的方式。 (2)以抵押为前提建立的借贷关系 在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。 (3)风险因素类似，风险具有系统性特点 除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。 三、个人住房贷款的发展历程 个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模的个人贷款产品。 国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。 20 世纪 80 年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。 --- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 截至 11 月，我国个人住房贷款余额已达到  2.95 万亿元，比年底增长  155 倍， 占全部商业银行人民币贷款余额的 10%。 四、个人住房贷款的要素 (1)贷款对象 个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如： ① 合法有效的身份或居留证明 ; ② 有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力 ; ③ 有合法有效的购买 (建造、大修 )住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件 ; ④ 有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人 ; ⑤ 贷款银行规定的其他条件。 (2)贷款利率 个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行， 上限放开，实行下限管理。 中国人民银行 10 月 27 日公布新的个人住房贷款利率， 个人住房贷款的下限 利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.7 倍，商业银行可根据具体情况 自主确定利率水平和内部定价规则。 --- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 实践中，银行多是于次年 1 月 1 日起按相应的利率档次执行新的利率规 定。 (3)贷款期限 个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最 长期限都为 30 年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年 限。对于借款人已离退休或即将离退休的 (目前法定退休年龄为男 60 岁，女 55 岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过  65 岁，女性 自然人的还款年限不超过  60 岁。符合相关条件的，男性可放宽至  70 岁，女 性可放宽至  65 岁。 (4)还款方式 个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款法、组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。 (5)担保方式 个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据 借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。 --- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。 (6)贷款额度 个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购 (建造、大修 )住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定 ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%;对已利用贷款购买住房