房地产评估实施方案.pdf

房地产评估实施方案 我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评 估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案： 一、评 估方法 本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结 果综合分析，得出最终估价结果。 （一）成本法 1、成本法概念 所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建 造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之 和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤 （1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； （2）估算 重新购建价格 （3）估算折旧 （4）求取评估价格 3、成本法适 用对象 （1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房 地产； （2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造 的房地产； （3）单纯建筑物的估价； （4）市场不完善或狭小的房地产； （5）在房地产保险及其他损害 赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安 装工程费 (4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式 房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率 房 屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4 中（2）至（5）项构成。 房 1 屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分 法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年 限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为： 使用年限法成新率= （建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用 年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部 分分别打分。公式为： 打分成新率=结构得分×G+装修部分得分× S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系 数； B—设备评分修正系数； （二）市场法 1、市场法概念 所谓市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算 2 估价对象的客观合理价格的方法。 2、市场法操作步骤 （1）搜集 交易案例； （2）选取可比实例； （3）建立价格可比基础； （4） 进行交易情况修正； （5）进行交易日期修正； （6）进行房地产 状况修正； （7）求取评估价格 3、市场法适用的对象 市场法适用的对象是具有交易性的房地产。 4、市场法计算公式 委估房地产价格=比较案例价格×交易情况修正系数×交易期日修正 系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （三）根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方 法之一，求取一个综合结果。 二、主要评估步骤 （一）受理估价委托及明确估价基本事项 明确估价基本事项包括明确估价目的、估价对象、估价时点。 （二）拟定估价作业方案 1、拟采用的估价技术路线和估价方法； 2、拟调查搜集的资料及其 来源源渠道； 3、预计所需的时间、人力、经费； 4、估价作业步 骤和时间进度安排。 2、 （三）搜集估价所需资料 1、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3、类似房地 产的交易、成本、收益实例资料； 4、反映估价对象状况的资料。 （四）实地查勘估价对象 就委托人介绍提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对 3 象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料，到实地进行核实，同时 亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对 象的外观、建筑结构、装修设备等状况，并搜集补充估价所需的其他 资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周 围环境、景观、临路状况进行拍照等。 （五）选定估价方法 估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类 型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。 （六）确定估价结果 根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数 等数学方法之一，求取一个综合结果。 （七）撰写估价报告 1、与委托方等有关方面交换意见； 2、调整、完善评估结果 3、出具正式房地产评估报告书 （八）交付估价报告 三、项