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{营销策划}名雅居销 售策划方案 名雅居项目 销售策划报告书 编制：奥域置业 二零零五年四月二十日 一、肇庆市房地产经济宏观分析 2005 年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响房地产 建设开发速度放缓，开发成本增加，商品房可供量减少导致存量 减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。商品房价格近期 内继续趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策导致商 品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升；三是国家对土地供 应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升；四是市场竞争十分激 烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区 以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价向高波 动。 一、房地产商品房开发规模放缓 根据肇庆市区调查综合资料显示：2005 年肇庆市区商品房开发总 计划规模为 140 万平方米（包括上年结转到今年继续施工的建筑 面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积），比上年（全 年）减少 16 万平方米，下降 10.26% 。其中商品住宅为124 万平 方米，比上年减少 10 万平方米，下降 7.46% 。 二、商品房可供量预测 根据市区上年商品房竣工率 37.02%推算今年（全年）商品房竣工 面积可达 52 万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全 年商品房可供量为 77 万平方米，其中商品住宅可供量为 59 万平 方米。 三、商品房销售量及价格情况预测 调查 27 个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套内面积 为 38526 平方米，比去年同期调查数减少 62472 平方米，下降 61.85% ；总销售金额为9076.72 万元，每平方米平均售价为 2356 元，比上年调查数增加 37 元，增长 1.60% ，综合价格指数为 101.60% 。 根据上年商品房销售率为 67.96%和目前销量情况，预测今年商品 房销量可达 52 万平方米，其中住宅 45 万平方米。预测城区商品 房空置面积由上年底 25 万平方米降至 22 万平方米，其中商品住 宅由 14 万平方米降至 10 万平方米。 预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升 100 元左右。 四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况 根据调查资料显示：今年 1－2 月肇庆市区新开发重点楼盘（不 包括旧楼盘）楼层住宅最高价每平方米为4500 元；中价（一般 价）为 3500 元左右；最低价为 1850 元 五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况 今年 1－2 月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分为肇 庆市区居民购买综合数占 70.06% ；周边县（市）区（包括云浮、 罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、德庆等） 占22.11% ；以及港澳台，外商及外地来购买占7.83% 。调查资料 表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。 二、项目概况 1 、概况。 项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层， 原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂 布局等，总建筑面积约 5530.9m2 ，楼后院约有800 平方米停车空地； 约停放 20 多台小车； 项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干道）相通仅隔幢嘉 仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市 道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区； 项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域，由于毗邻 体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边 1 公里半径是 肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低 2000 元/m2 ，最高3600 元/m2 ，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一 直是肇庆市本地、外地置业者首选； 由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，尤其租 金方面是肇庆租金市场的风向标； 三、房地产市场调查和具体分析 1、体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表 （2004 年～2005 年开发楼盘） 发展商 楼盘名称 地理位置 售价元/m2 百花园房地产 阳光华庭 桥北路 2100 御景房地产开发有限公司 御景花园 体育路 2600 星荷花园房