{营销策划}某公司项目策划销售执行方案.pdf

{营销策划}某公司项目策 划销售执行方案 项目策划销售执行方案 目录 一、市 场调查 （见前期策划报告 二、项 目分析 （见前期策划报告 三、项目定位 （见前期策划报告 四、价格策略 4.1 价格制定原则 4.2 价格走势建议 4.3 价格定位策略 4.4 价格推广策略 五、营销推广 4.1 营销推广总策略 4.2 本区域竞争策略 4.3 同类型竞争策略 4.4 推广时机与条件 4.5 核心卖点的提炼 4.6 营销运作期策略 4.7 营销阶段性调整 4.8 营销总结与反馈 4.9 营销推广预算费 4.10 项目招商策略 4.11 尾房销售策略 六、销售实施 5.1 销售目标及进度安排 5.2 销售模式及组织架构 5.3 销售现场及道具准备 5.4 销售代表培训之方案 5.5 销售现场管理及控制 5.5 销售人员管理与考核 5.6 销售客户跟进与建档 5.7 销售广告评估及建议 七、项目包装（略 5 月 15 日前提交 八、宣传推广（略 5 月 15 日前提交 四、价格策略 4.1 价格制定原则 定价原则：价格与物业品质、目标客户、市场状况等 方面有着密切关系，定价原理主要考虑以下几个方面： 1)整体的经济环境； 2)同类型户型产品销售情况； 3)物业自身客观条件：地理位置、质品； 4)物业管理等服务标准； 5)项目景观、朝向、户型、面积、层次等有效调整各 单位之间的价差，使各单位的价格更均好。 6)结合开发商给予房屋均价 2000 元平方米，制定各单 价。 4.2 价格走势建议 为了在销售各阶段都能聚集人气，保持销售的顺利 进行，建议分阶段安排不同价目表，对各销售阶段进 行有步骤的阶段价格控制。内部认购期为吸引人气， 建议采取低等价入市，此阶段认购的客户除享受折扣 优惠外，还可享受价目表 1%~3%的额外优惠；公开发售 后成交的客户则按价，无额外优惠；后期随着项目的 形象、知名度等越来越有利，对价目表价格成交目表 进行稳步拉升，使整体实收均价达至目标值；至尾盘 期针对少量滞销单位采取额外优惠 1%~2%的手段，刺激 客户成交。 1）价格走势说明： 说明 阶段 均价 阶段性销 最终均价 售总量控 制 开 盘 1858 0-30% 前 期 元/㎡ 2052 元/ 均价 ㎡ 201 30 （不含折 开盘 5 元 / -50% 中 期 ㎡ 均价 221 50-90% 0 元 / ㎡ 开 盘 2080 90-100% 后 期 元/㎡ 均价 4.3 价格定位策略 本项目进行内部认购时，楼体形象还未成形、不 利于展示的状态下，项目的定价应考虑前期略低，以 低价入市，吸引市场，聚集人气，同时也为后期项目 的升值提升预留空间。建议项目的价格策略为 “低价 入市、逐级加价”，即初期以