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{营销策划}龙港国发花园 营销策划报告 龙港国发花园营销策划报告 一、 市场调查部分 二、 项目（产品）部分 三、 营销部分 四、推广部分 一、市场调查目的 一个完整的房地产项目的运作，不仅包括起码的建筑设计 还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计 依托的是市场，是需求；只有把握好市场方向，才能实现开发 房地产项目的最终目的。 因此，对龙港国发花园地块的营销运作，必须从市场调查 开始。 大市场环境的市场调查，就是通过对于龙港房地产市场的 供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查，分析掌握 龙港房地产市场的动态，对其前景进行预测，寻找契机，力图 把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。 在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下，通过区域的环 境类比，竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调 查分析，为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。 二、市场调查内容 1 、龙港镇概况 龙港镇位于温州之南，东海之滨，西接 104 国道和甬台温高速公路，南 连经济发达的江南平原，具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角 洲的沿海经济带中间的区位优势，全镇总面积 80.7 平方公里，总人口 23.1 万人，其中城区 10 平方公里，10 多万人口，下辖9 个办事处，107 个村，23 个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组 成。 2 、龙港经济的发展 龙港建镇于 1984 年，龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初，在 全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分 “三大改革”，成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力 量建设现代化城镇的新路子，被誉为 “中国农民自费造城的样板”和 “中国第一座农民城”。之后，龙港相继被列为国务院农村劳动力开发 就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州 市城乡一体化试验区。2002 年被国家建设部授名为 “中国印刷城”，如 今的龙港，经济保持快速发展，城镇面貌日新月异，投资环境不断优化， 社会事业不断发展，先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江 省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到 2001 年全镇国内生产总值 38.8 亿元，人均收入 6066 元。 从下列数据对比中可以看到龙港经济在近几年以来稳定快 速的发展。 全镇国内生产总值单位：亿元 年份 1995 年 2000 年 2001 年 2002 年 人均国内生 产总值 17.5 35.9 38.8 42 三、龙港房地产市场概况 自99 年以来，龙港城镇规划建设如日中天，江滨外滩（东方大厦、阳 光广场），龙港大道（银苑大厦、龙港大厦、银海大厦、红旗大厦等） 销售率都接近 90%以上，出现第一波房产热市。但是龙港房地产市场的 主要集中在高层开发，由于土地供给、政府规划、利益驱动等原因， 高层住宅出现供大于求的现象，甚至停滞销售。而在多层住宅开发， 尤其是具有一定规模、一定居家品质的多层住宅供给量极少。2003 年 初，龙港房地产市场逐渐回暖，消费者对高品质多层住宅大大看好， 需求量逐渐增大。特别是螯江——龙港二桥的规划，世纪大道，高速 公路的接线，为龙港房地产市场的发展注入了新的活力，房产升值不 容质疑。并且随 “中国第一座农民城 “的美誉不断传播，自身印刷、