海域使用权评估说明.pdf

七、海域使用权评估说明 (一)评估范围 评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权，海域面积共 11.4 公顷。海 域使用期限为 50 年，即从 2009 年 10 月 16 日至2059 年 10 月 16 日。 (二)评估对象概况 1. 海域基本情况 估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用，海域使用金已经全额缴纳并已取得《海 域使用权证书》。证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司，用海类型为港口用 海。海域剩余使用年限 49.63 年，使用权面积合计为 11.4 公顷，其中非透水构筑物 5.47 公顷，透水构筑物 1.83 公顷，港池 4.1 公顷。 2. 海域利用状况 该海域为广州港鸿业石化码头工程用海，广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程，该海 域为港口工程用海。广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围 内，符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排，符合 《广州港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。码头主要包括1 个 8 万吨级成品油卸 船泊位，1 个 5 千吨级、2 个 3 千吨级、3 个 2 千吨级成品油装船泊位。设计年通过能力 880 万吨，其中卸船能力为 530 万吨/年，装船能力为 350 万吨/年。 建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。 (三) 估价依据 1. 法律、法规和政策文件 (1) 《中华人民共和国土地管理法》 (2) 《中华人民共和国海域使用管理法》 (3) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 (4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》 财综[2007]10号 (5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局 《转发财政部国家海洋局关于加强海域使 用金征收管理的通知》 粤财综[2007]39号 (6) 国家海洋局 《关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字 [2009]262号 (7) 广东省海洋与渔业局 《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号 (8) 其他有关法律规定、政策文件等 2. 资产占有方提供的有关资料 (1) 《海域使用权证书》 (2) 海域使用权评估申报明细表 3.评估机构掌握的相关评估资料 (1)评估对象所在区域的区位条件资料。 (五) 评估原则 本次评估过程中遵循的主要原则有： 1. 遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场， 不受外界干扰和委托者意图的影响； 2. 遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础 上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据； 3. 遵循科学性原则。结合本次评估的特点，同时结合各类资产的特点确定了科学的评估方 法，使资产评估结果科学合理； 4. 遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在 评估基准日 2010 年 2 月 28 日的现行公允价值； 5. 遵循资产持续经营的原则。根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、环境等 情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据； 6. 遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实 际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准； 7. 遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立； 8. 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。 (六)评估步骤 1. 核查资料 根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写 “海域使用权清查评估明细 表”，根据委托方的评估资料，进行海域面积、海域开发、海域设施情况、海域使用权利 状况等情况的核实。 2. 现场勘查 对照有关资料及 “海域使用权清查评估明细表”对待估宗海进行查勘，与有关人员座谈， 了解宗海位置、投资环境及开发程度，作了详细的现场勘察记录。 3. 社会及市场调查 就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当 地政府公布的有关资料，取得海域评估的计价依据。 4. 评定估算 根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗海的类型、使用年限、海域 大小、区位条件，对待估宗海进行综合评定估算。 (七) 委估海域区域因素分析 1. 地理位置 鸿业石化码头坐落于广州港南沙港区小虎作业区，新沙港下游狮子洋西岸、小虎岛东侧， 沙仔沥水道的南侧，处于沙仔沥水道与珠江主河道的交汇处，下游 15km 为虎门出海口。广 州港位于东经