{营销方案}某广场项目全程营销推广方案.pdf

{营销方案}某广场项目全 程营销推广方案 第一部分市场调查分析 一、宏观经济环境 1 、经济增长迅速，带动住宅需求量上升。 近几年，益阳国民经济加速发展，综合实力明显增强。初步核算， 2004 年全年生产总值（GDP ）287.33 亿元，比上年增长 11% 。从2000 年至 2004 年，五年来全市 GDP 累计增长53.8% ，年平均增长9% 。 2004 年城镇居民人均可支配收入达 8291 元，增长 11.7% 。人均 家庭总收入中，工薪收入 6950 元，增加 674 元；城镇居民人均消费 支出为6692 元，增长 11.4% 。城镇居民消费向交通、通信、医疗保健 和家庭设备用品及服务消费倾斜，并对改变居住环境有了更现实的要 求。 2 、城市人口膨胀，为益阳住宅产业发展提供更大空间。 2004 年末，益阳全市总人口为 458.54 万人，益阳市区人口 42 万 人。计划到 2020 年益阳将有 130—150 万农村人口实现向市区转移， 随着城镇化步伐的加快，大量农村人口涌进城市后必将带来住宅产业 的大发展，也必将拉动益阳整个房地产业的大发展。 3 、政府对土地控制的加强，直接推动房地产业的快速发展。 随着土地供应无序状况的逐步改善，小块土地供给逐渐淡出土地市场。 以丽景雅苑、华盛花园（公务员小区）为代表的大盘开发的诞生，拉 动了整个益阳房地产品位的提高。 小块土地供给的限制，也意外地造成了住宅开发量的下降。加上益阳 高档楼盘的稀缺，两者结合，造成了住宅供应尤其是高档住宅供应的 不足。因此，也使得益阳高档物业价值猛增。 4 、住宅消费观念开始走向品质需求。 住宅消费已经由原来的单纯的居住需求，转变为对环境、品质等 生活质量的追求。“讲究环境、规划和居住品质”已经成为住宅消费 的重要标准。目前，小高层住宅在益阳刚刚兴起，并成为高端购房客 户追捧的热点即是很好的说明。 二、住宅和商业现状分析： 1 、益阳商业价格比较： 区域 康富南路 朝阳中路 资水会龙 桃花仑 大海塘 平均租金 30-60 30-80 未定 70-120 40-60 元 / 月．㎡ 沿街售价 8000- 8000- 8000- 10000- 7000- 元/㎡ 12000 12000 15000 15000 11000 小结：①租赁价格偏低，与销售价格不成比例； ②朝阳路、康富南路正在形成益阳新的商业中心； ③繁华商圈店铺紧俏（如朝阳路、康富南路、桃花仑）；二级商圈大 量空置，且租金低廉（如龙洲路、秀峰路）。 2 、益阳小高层住宅价格比较： 项目 资水会龙 丽景雅苑 新和·香江城 华盛家园 阳光·馨庭院 均价 2000 元 1500 元 1700 元 1350 元 1600 元 楼层加价 每层加 30 顶层跃 1800 每层加 30-80 每层加 20-50 每层加 50-100 销售状况 认购 50% 多层交付 认购不足 20% 剩余少量住 销售不足 60% ， 宅未公开发 基本陷入停滞。 售。 三、主要竞争楼盘分析： 项目 资水会龙 新和·香江城 丽景雅苑 华盛家园 金山路秀峰公园 火车站迎宾西路与金 龙洲路与玉兰 康富南路人行住 位置 对面 山南路交汇处 路交汇口，奥林 宅区附近