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金全部华城策划汇报
前 言
伴随金寨老城区和新城区房地产开发量进一加大,当地房地产市场竞争加剧,金全部华城项目自开发至今历经几年时间,现在销售出现滞销趋势。敝司经过对现阶段金寨房地产市场调查,结合本项目和竞争对手情况分析,意在寻求突破项目现在滞销现实状况方法,以期在年前实现多层住宅物业全部销售。
一、金寨房地产市场现实状况分析
【总体概况】
伴随金寨经济发展,老城区受地理条件限制越来不适应该代城市发展要求,江店新区建社设将深入拓展金寨城镇发展空间,也为当地房地产开发提供新机遇。目前房地产开发展现“江店新城区版块”和“梅山老城区版块”对峙之势。
开 发 量:现在新老城区在建项目11个,在售项目7个,总开发量约80万㎡。
开发形态:在建以多层为主,小高层、高层、别墅类为辅,新建设项目以商业、小高层、高层为主,别墅为辅;
户型计划:大多以二室二厅,三室二厅为主,面积范围90-120㎡;
住宅均价:1800元/㎡左右;
付款方法:按揭首付30%、40%两种形式,一次性付款部分项目98或99折。
【江店新城区板块开发概况】
新区东方龙城、天易·凤凰城、世纪新城、金色时代佳园、金府花园等在建项目,规模相对老城区较大(8.6万-14万㎡),以多层为主,辅以少许小高层、别墅物业开发形态,重视本身配套建设(幼稚园、停车场、中央水景、智能化设施等),重视后期物业管理服务,项目整体品质较高,其中代表项目为东方龙城。
伴随新区道路建设和配套逐步完善,该区项目依靠新政务行政中心区位定位优势、未来发展潜力、凭借价格优势(均价1750元/㎡左右,30%首付)、规模品质优势、新型建筑材料利用和组合促销优惠,在售项目均取得很好销售业绩。今年相继入世金色时代佳园、金府花园,可售房源达1500户之多,区域竞争愈加猛烈。
【梅山老城区版块开发概况】
老城区经过多年发展沉淀,人口聚集稠密,已拥有相对成熟配套,但受地理环境影响,可供开发土地资源日趋稀缺,开发大多以老城区拆迁改造项目居多,开发成本相对较高。现在在建项目水岸春天、中川·翡翠城、红全部花园、香江名座、外滩购物广场、金全部华城等6个,总建筑面积约 万㎡,在售项目4个(水岸春天、中川·翡翠城、红全部花园、金全部华城)。老城区以中川·翡翠城翡翠城为代表,一期基础售謦,均价达成1950元/㎡,今年新建项目香江名座、外滩购物广场将前后入市,加之其它项目后期入市跟进,其竞争猛烈程度可想而知。
老城区项目整体展现以下特点:
▲ 在建项目以多层为主、小高层、别墅为辅;
▲ 新建项目以商业、小高层、高层为主;
▲ 规模相对较小(1.5万—11万㎡),容积率高,;
▲ 房价相对较高,均价1900元/㎡左右;
▲ 项目本身配套不足,周围配套相对成熟;
▲ 居住环境相对很好。
【市场分析总结】
不停增加开发量和当地市场容量和消费者承受能力之间矛盾
不停增加开发量和当地市场容量和消费者承受能力之间矛盾
“两大版块”之间和各区域内部争夺客源竞争展现白日化状态
◆ 开发量增大,拓宽消费者选择空间,市场已由卖方市场转变为买方市场;
◆“两大版块”之间竞争深入加剧,老城区以其环境和配套优势,新城区以其区位、价格、灵活促销、未来发展潜力优势;
◆ 总体房价上涨已突破当地消费承受能力;
◆ 城区人口约10万人,当地消费市场容量有限,需要深入不停拓展营销渠道;
◆ 90-120㎡户型为当地主流消费;
◆ 多层住宅和小高层、高层物业形态之间竞争加剧。
二、项目现实状况分析
【项目资料】
总占地面积:25591㎡ 总建筑面积:40900㎡ 容积率:1.6
绿 化 率:35% 计划栋数:15栋 计划总户数:322户
商 业:1837.19㎡ 车 位:152个
【销售现实状况】
三期开盘至今,项目出现滞销趋势!
三期开盘至今,项目出现滞销趋势!
【住宅销售回顾】
一期:总套数148套,未售房源3套,销售均价约1695元/㎡;
二期:总套数64套,未售房源13套,销售均价约1902元/㎡;
三期:总套数96套,未售房源90套,销售均价约1950元/㎡;
住宅未售房源累计:106套
√价格分析:从项目销售至今回顾来看,项目分三期销售过程中,第三期开盘之前,二期存量房数量及其价格原因已经对项目后续销售敲响了警钟!销售均价高低直接反应了项目标销售多少,可见,大幅提升销售价格无疑成为项目滞销现实状况关键原因。
√用户分析
用户关键组成:城区和周围乡镇
城区关键有:老师,公务员,医生,机关工作人员;
周围乡镇关键有:做生意私人业主,在城区上班职员,外出打工者等。
项目开盘至今成交共184户,从统计情况看,梅山用户占63%,双河占11%,其它(大部分为梅山周围乡镇)占26%,可见,项目标关键目标用户关键集中
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