{营销方案}某房地产项目营销推广方案.pdf

{营销方案}某房地产项目 营销推广方案 1 、本方案为整体推广思路，具体的工作开展以此方案为理论依据。 分阶段、分内容具体细节安排详见各阶段具体工作计划与方案，如具 体的报广策略详见每月报广投放计划，具体的活动策略详见每月活动 计划与方案。 2 、推广阶段划分必须与项目工程进度紧密结合，工程进度以及准备 配合工作将直接影响营销推广节奏。 3 、多层整体价格策略与价格走势详见专项方案，力争在多层的后期 营销中通过推广、造势与现场销售技巧拉升均价，尽快回笼资金，达 成甲方要求。 4 、本方案主要为项目多层部分的营销推广修订方案，对于其中的一 些计划安排，在经过讨论的基础上进行了修改。未尽事宜在以后工作 开展中不断完善。 5 、本方案多层营销推广计划为理想状态下（宏观经济面、政策面及 市场格局没有质变，工程开发进度如期完成、资金流通状态良好，没 有不可预见因素影响项目整体运作节奏）拟订的计划，如果上述先决 条件发生变化，则营销推广计划相应进行调整；本计划的执行将秉承 保证计划、但不拘泥于计划的原则，在客观条件许可时，尽量在此计 划基础上提高目标、以期缩短营销周期。 6 、本方案小高层营销推广计划是在缺乏具体开发进度依据的条件下 据甲方要求虚拟的销售计划，不具备实际操作层面的意义、仅供甲方 参考；实质性操作型销售计划将在开发前期准备工作有一定头绪、未 定因素、节点式确定开发进度的情况下，对现有计划予以修正，经双 方讨论通过后执行；具体方案将在明年开春进行新一轮市场调查、观 察宏观市场变化且在项目卖点部分兑现后再行制定，实事求是、务求 实现其最佳效益。 7 、由于本市居民对小高层有一定抗性、且目前片区有大量多层与准 现楼小高层陆续入市、今年已基本进入销售淡季，因此小高层与商铺 的营销推广不宜太早进行。建议此两部分的实质性营销推广活动在本 项目多层销售到一定程度时开始实施。 8 、本方案由于缺乏准确的开发进度计划依据， 是按常规理论开发进度制定的模拟营销计划，仅 供参考；具体操作性计划需要在有明确开发进 度计划后加以调整，并随市场变化而修正。 第一部分项目基本情况解析 一、齐鲁花园市场形象定位 1 、项目市场形象定位： ◆本项目是天桥区在新的城市规划定位与发展态势下，新一代标志性 人居社区，配套完善、生活康乐，代表未来北部生活的新典范。 ◆本项目是领先市场的先进产品，比目前市场 上同类产品物有所值。 ◆本项目是面向普通工薪阶层的，寻常百姓完 全可以负担的小康、后小康时代康乐型社区。 2 、项目市场形象定位依据： ◆目前天桥区大多同类产品设计风格与开发推广理念仍停留在较为 落伍的建筑风格和低层次的产品功能诉求上，本项目提出上述市场 形象在境界上高出一筹，同样产品便显得品质感较高，便于项目价 格定位于较高水平、实现投资回报； ◆好的项目市场形象有利于树立公司品牌形象，扩大项目市场知名度， 项目销售与公司发展二者相辅相成，可互相促进，有利于公司战略 发展； ◆天桥区固有的负面形象使得居住其中的市民对自身良好的社会地 位与居住环境的改善有强烈的向往，树立良好的市场形象可迎合目 标客户的心理需求，引起其强烈共鸣。 二、齐鲁花园目标客户定位 根据区域消费群市场的调查，按客户特征划分，本项目目标客户主要 可划分为如下几类： （1）普通工薪阶层（包括企事业单位白领、蓝 领） 购买用途：居家、休闲 客户特征：这部分人消费能力较强，消费意识较为超前，容易接受新 生事物。年龄一般在 25-45 岁之间，有一定学历或专业技 能，有足够的经济能力满足基本的小康生活，对生活质素 有一定美好憧憬与追求、但又较为精明、谨慎、注重实际， 不愿意或不足以追求华而不实、超越自身负担能力的豪宅。 因为平时工作节奏快，他们追求时尚、简单、轻松、随