{营销方案}山水龙城ⅱ香水湾营销推广方案.pdfVIP

{营销方案}山水龙城ⅱ香 水湾营销推广方案 山水龙城Ⅱ·香水湾营销推广方案 前言 一份辛劳，一份收获，三年的辛劳工作，斩获今天收获的喜悦。 坚定的核心理念，感召一批忠实的龙城业主。自山水龙城面市以来， 中瑞人一直致力于打造桐城首席人文品质住宅而努力着。可喜的是， 山水龙城正在以一种“高品质的住宅小区”被桐城人民所接受和认可 着，我们的业主以居住山水龙城为骄傲。正是在这种坚定的企业核心 理念推动下，在广大业主的赞许中，我们完成了一期百翠苑 95%销售 量的可喜成绩。但是，我们现在还只是完成了项目总销售量的 1／3 ， 今天的喜悦和成果是二期更加奋发的动力。2010 年是本项目优势与挑 战并存的一年，是我们迈向成功的关键一年，我们只有更加努力，以 更高的标准鞭策自己，才能取得二期香水湾更加辉煌的成绩。 第一部分：项目环境分析 一、市场竞争态势动态分析： 1.随着龙城隧道的贯通及周边业态的逐步丰富，本案区域价值得到市 场基本认同，目前市场呈现供销两旺的态势。 2.由于受体量市场成交大势的影响，桐城房地产市场新增开发量急速 增长，市场潜在竞争压力正逐步放大。 3.区域竞争楼盘——都市华庭以其独特的地理位置和集团企业优越 的社会地位，正在对本案形成正面威胁。 4.仙龙湖项目的动工及开盘将会分流本案目标客户，虽然会对区域市 场起宣传推动作用，但对以较强地理区位特征的县级房地产市场影响 明显。 5.以片区总体地产市场走势来看，目前尚处于产品竞争阶段，完善自 身素质几乎是所有高中档楼盘的共同模式。 6.随着竞争的加剧，项目产品表面素质将不再具备长久竞争的优势， 项目品牌及企业品牌将是市场未来的发展趋势。 二、项目总体评价： 1.优势: ①区位：本案位于开发程度较低的西城区，从自然地理位置来看本身 无任何优势，但龙城隧道的贯通，大大缩短了本案与城区的距离。区 位成为体现本案价值的一个因素存在。 ②项目规模：虽然本案的总体开发量（40 万平方米）在桐城市并不占 绝对的优势，但 500 亩的总占地面积在桐城市场是位列前茅的。项目 规模增强了目标客户的购买信心。 ③小区景观：本案自一期设计建造开始，注重对小区景观的打造，在 目前桐城市场无任何一小区的景观可与本案媲美。优美的小区环境， 对提升业主生活品质起着至关重要的作用，此举符合目标客户的购买 心理。 ④物业形态：多层住宅、高层住宅、别墅、商业，多样化的物业形态 能够更大范围的圈定目标客户，吸引社会各消费层次的客户。特别是 本案别墅的存在，大大增加了本项目的档次。 ⑤周边市场环境：本案周边现已形成多个在建、在售项目（碧林湾、 仙龙湖、时代广场、都市华庭），区域市场已初步形成。 ⑥其它：小区的人口规模、小区的物业管理、项目的自然地貌以及项 目周边发展前景等都是本案有别于其它项目的独特优势。 2.劣势： ①由于本案的开发处于本区域的开发前奏，本案的真实价值还没有在 房地产市场上体现出来，也没有被广大客户所认同，故存在许多不确 定因素。 ②由于重点考虑了景观效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规 则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。 ③由于本案所在地受历史背景的影响，使得项目风水问题备受争议， 一定程度上影响客户的购买信心。 ④其它：房产证办理进度、交房时间等影响本案口碑。 第二部分：百翠苑相关因素分析 一、 百翠苑推广效果分析 （一）、概述 桐城市房地产市场处于三级市场，整体市场环境尚未发展成熟， 故推广载体较为单一。本案一期百翠苑 A 组团上市推广主要采用散发 宣传单页方式进行推广，配合电视滚动字幕宣传，做到了案名的概念 包装，基本上达到了家喻户晓的效果。在后期的推广过程中，依据项 目销售节点的不同，配合一些乡镇活动（文艺演出）、现场活动、路 演、短信发送、户外广告以及老业主关怀活动，使得项目客户群体不 断增大，目前本案在桐城市已成为一个具有差异化的楼市品牌，在当 地目标消费群心中的品牌认知度较高，美誉度较好。 （二）、效果分析 1.宣传单页散发：此种推广方式具有费用低、覆盖面广、方式直接、 效果直观、延续时间长等优势，但不利于提升产品品质及项目档次。 2. 乡镇文艺演出：此种推广方式具有“以点对面”的宣传效果，可在 小范围内以最短的时间达到宣传楼盘的最佳效果，但此种推广方式成 本过高，且不利于锁定目标客户群体。 4.现场活动：此种推广方式可增加项目的客户来访量，造成项目热销 的现象，同时可让更多的客户熟悉项目各项硬件设施，但成本过高。 5.路演：此种推广方式对于展示楼盘信息、提升