房地产营销综合实训 房地产营销综合实训 “项目引擎模式”案例深度解析：.pptVIP

目前成都二居住宅成功案例主要为三个不同的档次： 代表区域 城市距离 资源引擎 产品类型 面积段 价格 代表项目 强势自然资源引擎 青城山、都江堰 40~60km 个别项目打造高尔夫及配套资源，多数依靠已成形的高认知度山水自然资源 叠拼、多层洋房、独栋为主 80~150㎡（叠院） 60~110㎡（多层） 180~300㎡（独栋） 11000~13000元/㎡（其他）15000~20000元/㎡（独栋） 龙湖.小院青城、中信.云栖谷、翡丽岛 项目引擎 石象湖、金堂、新津 25~50km 以一级土地开发为基础，打造包括高尔夫、酒店、商业配套等在内的大规模复合资源 独栋、联排、双拼、四孖屋 170~210㎡（联排） 210~270㎡（独栋） 160~180㎡（四孖屋） 9000~11000元/㎡（联排） 12000元/㎡（独栋） 蓝光.观岭、大邑.花水湾 价格引擎 郫县三道堰、崇州 10~20km 依托传统区域宜居形象，缺乏强势资源引擎 多层 70~110㎡ 3000~5000元/㎡ 中铁.堰澜山、崇州.金色怡园 目前成都二居项目主要有这三种类型，其中强势自然资源引擎主要集中于青城山及都江堰等区域具备强势度假属性的区域，依托于区域价值和产品属性价格实现能力强； 项目资源引擎主要集中于二线近远郊区域，区域价值中等，主要依托大规模项目开发，自身打造强势资源重树区域属性，同时凭借良好的面积控制和产品打造，实现中高的销售价格； 低价引擎主要集中在非主力发展的近远郊区域，以相对低廉的价格和低密的产品形态，拉动中低端养老客户； “项目引擎模式”案例深度解析： 大溪谷 观岭国际社区 石象湖 花水湾 序号 项目名称 1 观岭国际社区 （1期B区、2期花湖） 2 花水湾 3 大溪谷 （1期） 4 石象湖 观点一：成都目前代表性二居项目分布较分散，且城市距离较远，以超大规模项目为主。 花水湾——温泉 观岭——3公里沙河河岸线 石象湖——石象湖风景区 大溪谷——长秋山 观点二：目前该类非成都传统度假认知区域的二居项目，均依靠打造项目自身强势资源吸引二居客户。 项目名称 原生资源 打造资源 观岭国际社区（1期B区、2期花湖） 沙河3公里河岸线；原野生动物园 高尔夫（已呈现）、风情商业小镇 花水湾 温泉资源；西岭雪山山地资源 高尔夫（规划）、度假酒店 大溪谷1期 长秋山山景资源 高尔夫（停建）、度假酒店、商业风情街 石象湖 石象湖风景区 高尔夫（规划） 项目名称 开发商 占地面积 （亩） 建筑面积 （万平米） 容积率 物业类型 项目已售量 （万平米） 可推售量 （万平米） 观岭国际社区 （1期B区、2期花湖） 蓝光 4200 80 0.28 联排、双拼、四孖屋 11 69 花水湾 中铁 6000（别墅用地1008） 28 0.42 类独栋、双拼、联排、公寓洋房 2 26 大溪谷 （1期） 花样年 8000 150 0.8 独栋、双拼、联排、叠拼、洋房、公寓 12 138 石象湖 保利 15000 200 0.1 独栋 未推 200 合计 —— —— —— —— —— —— 430 观点三：大规模开发（4000亩以上）；品牌开发商聚集（蓝光、中铁、花样年、保利）；容积率0.1-0.8；类别墅、洋房、公寓产品为主；后续可推量较大。 观点三：大规模开发（4000亩以上）；品牌开发商聚集（蓝光、中铁、花样年、保利）；容积率0.1-0.8；类别墅、洋房、公寓产品为主；后续可推量较大。 项目名称 面积区间 （平米） 主力面积 （平米） 畅销面积 （平米） 缓销面积 （平米） 观岭国际社区 （1期B区、2期花湖） 1期B区小独栋210-270 2期联排195-210、双拼260、四孖屋168 1期B区小独栋210-270 2期联排195-210、双拼260、四孖屋168 1期B区小独栋210-270 2期联排195-210、双拼260、四孖屋168 —— 花水湾 独栋250-457 类独栋170-225 双拼100-120（量少） 联排97-140 公寓洋房40-80（未推） 独栋170-310 类独栋170-200 双拼100-120 联排97-110 独栋250-270 类独栋170-200 双拼100-120 联排97-110 独栋300以上 类独栋225 双拼：—— 联排120-140 大溪谷 （1期） 独栋250-550 双拼420-430 联排150-365 叠拼140-240 洋房80-120 公寓50-80 独栋240-290 双拼420-430 联排170-180 叠拼140-240 洋房80-90 公寓60-70 独栋240-290 双拼420-430 联排170-180 叠拼140-240 洋房80-90 公寓50-80（产品差） 联排325-36