(房地产)通县东北部项目分析(魏).docxVIP

资料收集于网络，如果对大家有用的话 麻烦评价一下 通州区东北部地区市场调查报告 一、 区域概况 近几年由丁北京东部地区经济的快速发展、 CBD商圈的形成，尤其北京市 将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通 县地区的建设发展速度。 通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速 路，北到丛林庄地区。此区域届丁通县的郊区，因此人文环境较差，文化水平、 人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展， 有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区， 虽然大多路面较窄，且 维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目 启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引部分城区人 口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。 此地区的市政配套建设速度较 慢，故此缺少大规模的房地产项目。 二、 区域市场分析 此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表 现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上 潞园、丛林庄小区、天润别墅。 因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地 域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。 西部地区（北关地区） 西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园 4 个项目。 项目情况表 项目名称 富河园 西潞苑 枫露皇苑 枫露花园 发展商 北京开原房地产开发公司 北京正圆房地产开发公司 北京五龙新村开发公司 民望房地产开发公司 代理商 无 个人 3、 4期信达行代理 无 地理位置 北关环岛西北角 北关环岛正北2公里 东潞路西侧 东潞路东侧 建筑规模 17 万 irf 共32万廿一期20万；二期 一、二期158栋；三、四期 7栋楼，10万m2  8力 97 栋，10 力 irf 规划类型 多层 多层 别墅 多层 配套情况 四期有会所 超巾 运河义化J场、网球、足球 场、泳池 超巾、小学、幼儿园、医院 (元/平方米) 一期2650-2980；二期均价 3000 均价2200 精装 8500；毛坯 6000-7000 起价1780;最局2150 优惠比例 98折 95折 未定 无 工期情况 一期现房；二期年底；三、 四期在建 一期现房、二期 2003年1 月 一、二期现房；三期在建； 四期未建 现房 升盘日期 1995 年 1998 年 1995 年 2000 年 销售进度 一期 100%;二期 95%;三、 四期未开盘 一期 100%;二期 40% 一、二期80%;三、四期木 开盘 90% 潜在供应量 6万irf 10 万 irf 280栋 3000 irf 户型配比(m2) 二居85-114;三居114;五 居180 三居92-129 173.16-541.88 二居 88-89;三居 125 主力户型 二居 103 m2 二居 73-79 m2 250 irf 三居125 m2 园林绿化 30% 30% 40% 30% 装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 初装 媒体选择 北青通栏 小块广告 北青 小块广告 客群分析 市区内百领 市区内年轻人、打工族 市区内的成功人士 市区内人群 销售热线6952209565811127 交通及环境 此区域显然已经与通州城区的发展速度同步， 宽阔的道路、多条可直达市区 的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间 更是一种说不出的美妙感觉。 项目情况 富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都届丁有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积 32万平■方米，届丁大型居住区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价 2200元/平■方米。 但社区配套不够完善，只有一个超市。 枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积 10 万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目， 坐落丁北关环岛西北角，位置优 越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高 层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，一、 二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价 3000/平方米的价格偏局。 此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、 交通、环境都具有先天优势。 南部地区（潞邑地区） 南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园 3个项目 项目情况表 项目名称 华龙小区 新潮嘉园 上潞园 发展商 北京民望房地产开发公司 北京鹏程房地产升发公司 北京海涛房地产开发公司 代理商 无 无 个人