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买卖公房使用权双方所签订的换房协议是否有效？ 简介：2004年王某与赵某进行了公房置换，当时王某所承租公房已经拆迁， 赵某也清楚，故王某给赵某补了 23万元的购房款。后来赵某以置换时王某的房 屋已不存在为由，主张公房置换合同无效，于是双方产生纠纷。公房纠纷律师告 知您本案中的置换协议是否有效。 关键词：公房置换，举证责任分配 【案情简介】 2004年，年迈的王某为了搬的离子女近一些，购买了赵某名下的一套承租 的公房。当时，双方签订了换房协议书，换房协议书中载明了王某与赵某互换房 屋的地址。当时王某拿出置换的房屋已经拆迁，赵某对此事也是明知的。 换房协议签订后，王某向赵某支付了 23万元的购房款购买了赵某名下的06 号公房，赵某向王某出具了收条，收条中写：“今收到王某交换公房的差价房款 23万元整”。此后，赵某便将房屋交付给了王某，经房屋产权单位同意，产权单 位将承租人由赵某变更成了王某。 在承租人变更为王某之后，王某又以成本价从产权单位购买了该套公房， 已 经取得了该套房屋的产权，产权证登记在王某名下。王某与赵某进行公房置换之 后，便一直居住在该房屋至今。可是不曾想，随着北京市房价一路高涨， 2010 年赵某一纸诉状将王某告上法庭，称王某在换房协议中提及的公房不存在， 请求 依法确认换房协议书无效。 王某收到诉状后很是生气，明明当初已经告诉他房屋已经拆迁了， 他对这些 情况都是明知的，换房协议也是赵某自愿签的并按了手印了， 现在怎么就突然无 效了？带着种种疑虑，王某在子女的陪同下找到了北京市东元律师事务所合伙人 律师李松律师。李律师在详细了解了情况之后，请其不必担心，并建议其出庭应 诉。 法院判决结果： 北京市朝阳区人民法院经过审理后判决： 驳回赵某的诉讼请求。 赵某不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经过审 理后做出终审判决： 驳回上诉，维持原判。 【律师剖析】 承租的公房是我国特定历史时期的产物，早年国家的机关及企事业单位都会 将公房以福利的性质分给单位所属的员工，员工只用每月向产权单位交少量的租 金，便可享有公房的承租权和使用权。从物权法意义上讲，承租权的公房，属于 使用权的范畴，而并非法律意义上的产权房。因此，在实践中，我国早期对于公 房是不允许买卖的。 但是，随着社会的发展，每个人分到的房子可能会因为子女教育及赡养老人 等问题，原来的房子变得不适合自己了，国家就允许通过公房置换的方式进行房 屋交易。早期的公房交易基本上都是通过置换的形式进行的， 双方会各自拿出一 套公房进行置换，并签订一份换房协议书，共同向产权单位和管理部门提出申请， 获准之后产权单位会进行承租人变更。 本案中，王某实际上是借换房的名义购买赵某名下的公房， 赵某在明知王某 没有公房可进行承租权置换的情况下，仍与王某提出换房申请，签署换房协议书， 将其自己承租的06号房屋的承租权让与王某，而获得 23万元的差价房款。赵 某的行为完全是处于自愿，其确有出让共有住房承租权的真实意思表示。 赵某自愿将自己承租的房屋予以处分，是其对自己拥有的承租公房的权利的 处分，其作为完全的民事行为能力人，应当对由此行为产生的后果承担责任。 王 某与赵某签订换房协议的行为属真实意思表示，且王某获得涉案房屋的承租权经 过产权单位同意，并得到了房屋管理部门的确认，并不存在违反法律、法规的强 制性规定之处。 另外，赵某在庭审中提出，直至2006年他才发现王某用于置换的平方已经 拆迁灭失。依据我国民事诉讼法的规定，按照举证责任分配规定，当事人对自己 提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。按照举证责任分配规 定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的， 由负有举证责任的当事 人承担不利后果。 本案双方签署的《换房协议书》系基于双方当事人自愿，并未违反法律、行 政法规的强制性规定，协议签署后，亦获得了涉案房屋原产权单位和管理部门的 同意和确认，并办理了相关审批手续。王某在取得涉案房屋的承租权后， 已出资 购买了该房屋，现房屋所有权已登记在王某名下。 赵某主张其在签协议时并不知道王某用于置换的平房已经拆迁灭失， 但是其 未就为何直至2006年才发现这一事实以及王某为何要向其支付 23万元价款提 供合理解释，故其主张法院是无法采信的。赵某在明知王某并无公房可供置换的 情况下，仍与其办理换房手续，并向其收取 23万元价款，现在又以转让公房承 租权违反相关地方法规为由要求确认合同无效， 其行为显然是有悖诚信的，不会 得到法院的支持。 在此李松律师需要特别指出的是，目前，公房在司法实践中是允许直接进行 交易和买卖的，一般双方签订的买卖协议只要是双方的真实意思表示，且不违反 国家法律、行政法规的强制性规定，法院都会认定有效。本案就是典型一例，经 过两审终审，王