产品定价标准化.ppt

XX序列学习路径图 * * * * 产品定价标准化培训 部门：前策产品部 时间：2016年8月 前策产品序列学习路径图课程资源 一、部门节点概述 二、各阶段重要节点讲解 部门节点概述 摘牌准备期 持续销售期 开盘冲刺期 造势蓄客期 品牌立势期 摘牌 开盘 二次开盘 （开盘后2个月） 示范区开放 （开盘前15天左右） 摘后30天 标准化工作节点示意图 户型配比 新产品研发 示范区设置 示范区设置建议 架空层泛会所建议 售楼部布局、室内装修风格设置建议 货量区交付标准 货量区交付标准确定及调整 装修材料变更及配送部件 宣传图纸制作 房屋交付标准制定 产品后评估 一、部门节点概述 二、各阶段重要节点讲解 户型配比 展示区设置 交付标准确定及调整 宣传图纸制作 房屋交付标准制定 产品后评估 各阶段重要节点讲解—户型配比 第一阶段：摘牌准备期-户型配比 工作节点：开始时间：摘牌前投资分析会后1天； 结束时间：摘牌前投资分析会后10天 确定户型、总建面积、容积率、总货值、开发成本、总利润、亩产利润等关键产品信息及利润测算数据； 确定新项目首期开发所用户型、开发范围及建筑面积、货值、亩产利润等产品信息及指标。 按固定模版完成《项目户型配比》建议书及相关附件的制作，正文格式正确、附件、附图要按参考格式正确完成，按公司设定的固定流程完成审批流程。 确定对新研发户型的参数等，按参考的固定模版完成《新户型研发申请单》及相关附件的制作，并完成审批流程。 成果管控： 内容： 户型选择组合、产品比例设定以及相关利润测算。 新产品研发建议，根据市场及客户情况，申请研发适合地块情况的新产品。 各阶段重要节点讲解—户型配比 户型配比 注意事项及其他 最新劳斯莱斯规划要求 规划要做足容积率，不浪费日照。 首期以18层YJ140T为主，加一栋YJ260T及少量干挂石材别墅。345线尤其是5线城市11层YJ115作为标准户型。 后续在北面建30层YJ160T和YJ260T。 以5-10年的销售周期来经营，认真分析后续分批开发带来的报建、验收、市政交付等问题，保证后续YJ260产品逐栋推出。 高容积率地区可选用YJ118和YJ143（电梯入户南北通透版） 各阶段重要节点讲解—户型配比 户型配比 注意事项及其他 原则要求： 劳斯莱斯项目原则上不规划玲珑墅产品 劳斯莱斯项目，由超豪（300㎡以上）、230-500㎡挂石别墅+YJ115（11层）+YJ140（18层）+YJ160（30层）、YJ245（30层）、YJ260（30层）组成； 针对地价较高的地块，原则上应尽量做满容积率，使利润最大化； 户型选择上，原则上洋房需使用精工洋房产品。 在洋房户型选择上，应避免全面积段覆盖的做法，减少户型。同一面积段（每隔10㎡区间，如90-100㎡），且同楼层体系，产品仅选择一个户型；同一套型（如三房两厅一卫），且同楼层体系（如都为高层、小高层、多层等），产品仅选择一个户型； 一般情况下，样板房尽量采用实体板房；若项目存在特殊原因的，可考虑设置临建板房。 各阶段重要节点讲解—户型配比 户型配比 注意事项及其他 精工洋房户型选用注意事项： 连廊情况：了解客户接受度情况、了解是否符合当地消防要求; 面宽情况：了解大面宽产品是否符合当地建筑规范; 户型朝向：了解客户对非南北朝向的户型接受度; 平凸窗：北方地区保温要求、成本导向项目考虑使用平窗（客户对飘窗不敏感的）; 电梯类型：从增强产品卖点角度，尽量选用入户电梯版【115（8x）、140㎡以上产品】 户配数据测算注意事项： 测算价格必须实事求是，杜绝为提升产品净利润，随意制定价格； 在项目某类产品售价较低、利润较低的情况下，若因市场因素制约售价无法产生较高的收益，需考虑该地块是否值得购买。或应选择效益更好的产品进行替代（特别是市场稀缺性产品），通过提升售价，确保配置的产品能达到利润最大化。 预估容积率在不同产品间需合理设置； 土地成本需分户型计算，保证数据正确； 建造成本在不同产品间需对比合理； 各阶段重要节点讲解—户型配比 三、四线 “劳斯莱斯”项目优选产品 类型 配置要求 面积段 产品编号及层数 标准版层高 劳斯莱斯精工洋房 标配 115㎡ YJ115T-4(11层）、YJ115T-6(11层）（五线城市） 2.9m 140㎡ YJ140T-6(6、11、18层） 南北通透 双阳台 电梯入户版 3m 260㎡ YJ260T(9、16、30层）南方错层阳台版 南北通透 双阳台 电梯入户版 3.3m YJ260T(30层）北方非错层阳台版 160㎡ YJ160T-4(17、31层） 南北通透 双阳台 电梯入户版 3.15m 选配 115㎡ YJ115T-4