中级经济师房地产第十章讲义.pdfVIP

第十章 物业管理 第一节 物业管理的理论基础 【建筑物区分所有权】 1. 物权法对权属的规定 业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有 和共同管理的权利。 2. 建筑物区分所有权的构成（三部分） 类别 范围 业主的权利 业主对建筑物专有部分享有 专有部分的 — 占有、使用、 收益和处分的权 所有权 利 即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、 共有部分的 楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有 业主享有共有权 共有权 的权利 共有部分的 即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的 — 共同管理权 权利 【专有部分的所有权】 1. 专有部分的认定 ■专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分 ■专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权 ■ “独立性”是专有部分的重要特征 2. 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分： ■具有 构造上的独立性 ，能够明确区分 ■具有 使用上的独立性 ，可以排他使用 ■能够登记成为特定业主所有权的客体 ■规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 也应当认定为专有部分的组成部分 3. 专有部分使用人的权利与义务 范围 业主的权利 专有部分 是指业主以外的实际使用物业的人，包括 承租人、借用人等 使用人 ①合理利用专有部分的权利； ②合理利用共有部分的权利； ③接受物业服务的权利； 权利 ④居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等 ①遵守管理规约的义务； ②遵守物业共用部位、 共用设施设备的使用， 公共秩序和 义务 环境卫生的维护等方面规章制度的义务； ③执行业主大会和业主委员会依法做出的 决定的义务；④承担物业服务费的义务等 4. 权利转让 业主转让建筑内的住宅、 经营性用房等专有部分， 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并 转让。 【共有部分的共有权】 1. 共有部分的认定 ■共有部分的内涵 ·是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、 共同使用以及共同管理 第 1页 的附属建筑物 ■以下认定为共有部分 ·建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消 防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分 ·其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 2. 重要规定 业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务 例如， 业主不得以不使用电梯为由， 不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下， 不得以冬季不在 此居住为由，不交纳暖气费用