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五常苑开发项目策划报告 项目策划概述 第一节项目概要 地块基本资料 209号地块位于西部分区，东临市区南北向主干道贾七路，北临生活型道路孙庄路， 西与特大型商住区一一京华城中城隔路相望。该地块距市会展中心约一公里，距火车站 约3.5公里，距省重点中学一一邗江中学约 500米，东边分布有栖月苑，月亮圆，宝集 半岛等大中型住宅小区，所处区域交通便捷，环境优美。表 1-1及图1给出了地块的基 本情况。 209 号地块规划设计条件 表1-1 用地面积约卅 138711 绿地率 40% 容积率 1.8 建筑密度 24% : 规划用途 住宅 出让年限 70年  图1地块图示 二.项目概要 项目名称：五常苑住宅小区； 规划用地面积：138711 m2; 规划总建筑面积：242740 m。其中高层住宅面积34320 m,商业用房面积2640 m, 小高层住宅面积14028 m,联排别墅面积60012 m,配套设施5740 m （其中幼儿园2200 m,公厕100 m,物管用房300 m,变电室50 m,社区服务中心3000 m,门卫三处90 m）。另建地下人防车库12739 m,地下汽车库5460 m； 建设地点：扬州市贾七路西侧，孙庄路南侧； 项目总投资：83471.527万元； 资金来源：自筹15000万元，争取银行贷款21317万元，其余通过预收房款作为项目 建设资金； 7?建设期：30个月； 8.建设单位：江苏新能源置业集团有限公司. 第二节项目建设单位情况 江苏新能源置业集团有限公司原名扬州新能源房屋开发有限责任公司， 成立于1996 年5月，于2004年5月组建江苏新能源置业集团，下设 4个子公司，该公司是扬州市 唯一的一家一级资质的房地产开发企业。集团公司位于扬州市新城河路 386号，目前注 册资本5000万元，集团公司现已开发完成了望月苑、咏月苑、得月苑、栖月苑、月亮 园、金鼎国际公寓六个小区，正在和即将开发的有奥都花城、淮左郡、公元国际大厦、 金旺阁、杭集综合楼、北京太扬家园等项目。集团公司开发的住宅小区各有特色：栖月 苑突出“叠石文化、建筑博览”，是中西合璧的别墅群；月亮园是江苏省第一个月亮文 化主题楼盘；金鼎国际公寓推崇时尚装修，提包入住的酒店式管理模式；而“前庭后院、 南北露台、室内天井、动静分离”的淮左郡庄园，是一种传统建筑文化与现代住宅科技 交相辉映的现代中式住宅，开启了扬州民居的新时代；在扬州创建全国文明城、卫生城、 节水城、最佳人居城市中，新能源集团公司开发的小区起了重要的示范作用。集团公司 自成立以来完成开工量73.8万平方米，竣工69.67万平方米，实现销售122573万元， 上缴税金15040万元,其中2004年完成开工量17.4万平方米，竣工量14.19万平方米； 实现销售2.72亿元。 （资料来源： http://www.x ny.c n/ln tro.asp ） 第三节项目主要建设内容 本项目总建筑面积242740川，其中新建240套联排别墅面积为60012 m2, 2幢14 层高层住宅面积为39690 m （含一层商业用房2640 m2） , 21幢7-11层小高层住宅面积 为140028 m,中心花园3000 m,公共厕所100 m ,物管用房300 m ,变电室50 m,社 区服务中心（二层，一层为超市1200 m和卫生所300 m，二层为阅览室、健身馆以及会 所共计1500 m ），门卫三处共90 m ,幼儿园2200 m。另建住宅底层人防车库12739 m , 地下汽车库5460 m。配套建设场区道路、停车场、绿化等设施 。 第四节 主要经济技术指标 经初步测算，主要经济技术指标见表 1-2 o 主要技术经济指标 表1-2 序 号 指标名称 主要内容 1 项目名称 五常苑 1 2 建设单位 扬州市新能源房地产开发有限公司 3 建设地址 贾七路西侧，孙庄路南侧 n 4 规划总用地面积 138711平方米 5 总建筑面积 242740平方米 6 建筑容积率 1.75 7 绿地率 42% 8 建筑密度 21.60% 9 总投资 83471.527 万元 10 建设期 一期10个月,二期14个月 11 资金来源 自筹15000万元，争取银行贷款 21317万元，其余通过预收房款作为 项目建设资金 12 销售收入 97261.14 万元 — 13 两税一费 5297.765 万元 14 土地增值税，印花税等 2431.541 万元 15 营业利润 13790.113 万元 17 税后利润 9239.376 万元 18 投资利润率 9.500% 19 投资利税率 14.178% 第一章 市场调查分析的结论 根据对市场调研资料数据的整理和分析，我们对扬州整体尤其是毕业设计所涉及的 209号地块周