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中海地产工程策划管理手册 中海地产集团发展管理部 2011 年 7 月 中海地产工程策划管理手册 目 录 序 1 导读 2 第一部分：概论 3 1、项目概况 3 2、项目发展目标 3 2.1 进度目标 3 2.2 质量目标 3 2.3 销售配合目标 3 3、项目相关信息调查 3 3.1 项目周边现状调查 3 3.2 当地建筑行业调查 5 4、项目管理组织架构 5 5、对监理人员的要求 7 6、总包分区分段 9 7、分包工程分判建议 11 第二部分：总平面篇 17 1、总平面策划概念 17 2、总平面策划作用 17 3、总平面策划内容 18 3.1 大型施工机械布置 18 3.2 场地交通组织 20 3.3 脚手架形式 26 3.4 土方平衡 28 3.5 基坑支护影响 29 3.6 临水临电设施 32 3.7 营销配合 33 3.8 大地块整体规划 33 第三部分：进度篇 35 1、项目进度目标分析 35 2、项目总体计划编制 35 3、基础施工阶段专项策划 38 4、平面流水方案 39 5、组团流水方案（蛙跳） 44 6、精装修策划 46 7、专项策划 46 第四部分：质量篇 47 1、工程质量策划概念 47 2、工程质量策划的作用 48 2.1 工程质量策划的作用 48 2.2 工程质量策划的意义 48 3、工程质量策划内容 48 3.1 设计优化及完善 48 3.2 合同招标质量技术要求 50 3.3 方案审查及技术交底 51 3.4 样板先行确认 52 3.5 实测实量进行过程中检验 53 3.6 关键质量指标的监控及检验办法 54 3.7 施工验收及工序控制 54 3.8 联合验收 55 3.9 防渗漏、防沉降、防开裂专项策划 55 3.10 精装修质量专项策划 57 3.11 售楼工程质量专项策划 57 4、施工过程中的质量管控措施策划 58 第五部分：安全文明篇 61 1、关于落实《中海地产施工现场形象标识系统强制执行标准》 61 2、安全生产责任制 61 3、安全管理警示标语 61 4、安全管理规定 61 5、安全专项方案 62 第六部分：成本篇 63 1、合约框架 63 2、合约界面划分 63 3、招标技术要求 63 4、工程变更 64 5、工程签证 65 6、工程易发生索赔点预测 65 7、反索赔 66 序 自从去年以来，集团发展部一直都在通过各种形式，在各处巡讲，除系统举办完整讲座，详细、整体、逻辑全面概括项目发展的各个流程、节点和重要步骤之外，还针对各个地区不同项目进行过多次专题辅导，同时我们依然不忘对集团所有新开工项目都进行了前期策划的评估，鼓励思考，提振势气，从而让这些新开工程都能顺利展开，实现了相比以前完全想象不到的速度，同时也通过实践使得所有发展业务线的气氛和面貌都焕然一新，取得了令人意想不到的效果。 通过一年的实践我们发现从策划角度对项目和地区公司的帮助最为显著，于是我们再续上次出版《中海地产工程质量管理手册》之后，又结合需要整理出版第二期《中海地产工程策划管理手册》，较为系统地介绍为什么要前期认真策划；怎样从业主角度去思考策划；如何才能把策划的要求与合约的责任一起贯彻；策划究竟要考虑哪些最主要因素；平面设计为何关键并怎样去布置和安排；没有人太关注的塔吊为何也有规律可循……，如此等等，这些都会在本册之中找到答案。 世上没有人，没有事，没有什么可以说是绝对的，没有谁用一种思想和方式就可以适应所有具体项目运作，然而思考无极限，如果你能从中掌握要领和精华，如果你能认真学习，潜心琢磨与推敲，则一定会对你新开项目有直接帮助和指引，从而取得最佳效果，因为这其实是你项目开展之前的行动指南，开启大门走向成功项目实施的起点。 谁都知道现在项目越来越难做，不但其开发强度越来越大，规模也越来越广，再加上要求不断提高，标准不断更新，人工和材料不断涨价，造成的开发成本越来越沉重，对我们项目管理的压力则自然越来越不堪重负，这种情形下，如何才能争取主动，全面科学领导项目，在又快又好，好中加快，好快见成本之中得以理想体现，则务必要求从头开始，从我做起，认真策划，让项目未动已胸有成竹，再辅以良好合约沟通，以诚意、善意、专业、信心找出可以与你共同面对挑战的有实力的合作方，显然变得十分十分之关键了，未来也许更至关重要的就是要让项目全过程一切尽在掌握之中，我们这本册子正是为了这个目的！ 千里之行，始于足下，用心探索，方可理会！ 1 导读 随着中海地产发展规模不断扩张，发展速度不断加快，公司对工程管理业务线的要求也越来越高。工程实施作为整个房地产项目开发链条中的生产环节，承担着进度、质量、安全、成本各方面的压力，仅仅“按图施工”的思维已不能适应当前的形势。项目管理不单需要苦干、实干，更要会干、巧干！作为发展商，我们有目标、有各类资源