贵阳写字楼市场剖析汇编.pptVIP

贵阳写字楼市场分析 013-11-29  H世聊地函 市场情况:从近两年的写字楼市场成交走势来看,供求差距较大, 供应量远大于销售量,未来竟争白热化 ≯近1年,写字楼供应情况受个别大盘影响,呈现较大幅度波动,2012年6月份供应量达 到峰值84.18万平方米 成交价格较为稳定,基本上维持在7000元/m-9000元/m之间,个别突破至1万以上; 总体成交量7867万平方米,远低于供应量20154万平方米,供应量巨大,竟争激烈;  世聊地 写字楼格局:随着城市“双核心”发展,写字楼“双中心”局面开 始形成,形成传统和新兴的两个写字楼片区 写字楼格局 圆市主城区圖 贵阳写字楼双中心布局已 经初步形成 金阳新区 金阳新区写字楼分布较为 兴写字楼集贤 分散,区域商务中心尚未形 成 主城区 主城区依托商圈、城市主 传统写字楼集聚 千道及城市综合体等形成特 有写字楼集群 本案毗邻花溪大道,依托 商圈及产品优势、后期服务 ;等手段有利于很好的营造商 务办公氛围 -二1  m世聯地產 ORLDUNION 主城区:依托城市干道、商圈及大盘形成写字楼集群,均以早期写 字楼为主,总体品质感及使用功能偏低,缺乏实用型标准写字楼 主城区整体写字楼分布 依托商圈形成写字楼集群:依托 喷水池、大十字、小十字、大西门 大南门、紫林庵商圈、火车站商圈 不同,形成以国企、商贸、服务等 不同企业。 ≯依托城市主干道形成写字楼集群 依托中华路、瑞金路、北京路、新 华路、延安路、遵义路形成以商贸 ;服务 依托片区发展形成写字楼集群 依托花果园金融街、中天未来方舟 形成未来写字楼集群 老城区写字楼单层面积普遍较小,一般在800平米以下,不成规模,物业管理水平较低  世聊地 金阳新区依据政府规划及大盘形成写字楼集群,品质较高,物业条 件明显改善,但距离高端写字楼水平仍存在差距 金阳新区写字楼整体分布 依托金融中心形成写字楼集 北部板 群:以金融街为中心形成以企 业总部为主体的写字楼集群 那板块 绿地、摩根等写 依托会展城、世纪城等大盘 形成写字楼集群:以中天会展 小世纪城写字 楼集群 城、世纪金涼形成大盘写字楼 集群。 [东部板 依托产业园形成写字楼:以 高新区为中心,形成软件产业 南部板块 园区写字楼集群。 技产业板 高新区写字楼集群  世聊地 产品演变:早期的“四差”产品,开始在软硬件基础上提升,到近 期综合服务价值提升,写字楼发展进入了品质阶段 除写字楼本身发展外,更 引进发达城市写字楼理念, 原来政府办公楼演变而 注重综合服务配套功能 软件和硬件皆得到发展 来即所谓“四差”产品 近期写字楼特点 中期写字楼特点 时间:2009年至今 早期写字楼特点 代表项目:亨特国际、凯宾斯基 代表项目:言中国际、华坤大厦 花果园金融街、会展城。 代表项目:驰宇大厦、虹祥大 埠会国际等 产品特点:中心区进入了专业写字 产品特京:品质提升,强调形象 楼发展时代,融入五星级酒店等商务 产品特点:依托地段、商场或临街 人口和形象大堂,并设电梯大堂 功能,主要满足发展较好的中大型 商铺,主入口、大堂空间,软硬件设 花园等,但电梯数量和车位数量不 司、分支机构、医药、省内企业驻筑 施、物业管理较差。面积、单元分割多。部分楼层单元分剖面积扩大到 机构及外来企业分支机构的需妟 比较细碎,主要满 300-500m,甚至出现层销售情 典型项目:郜宾斯基不仅仅在产品 资人需要 配与其他项目产品形成差异,更在 弹型项目:驰宇大豆入口在碑筑惻 典型项目:富中国际写字楼产品 软件配套及综合服务上成为综合写 面,大堂约50m左右,空间狭小, 的全面升级,品质和硬件是中期写 楼的升级标本 舒适度较差,入口诵道前设有位班室 字楼典范  世聊地 发展阶段:贵阳写字楼市场正处在起步阶段过渡到成长阶股的发展 水平 起步阶段 成长阶段 成熟阶段 第一产业比重下降 第一产业比重持续下降 经济结构得到优化 第二产业比重较高,但以传第二产业比重稳定,附加值高附加值高、低能耗的第二产业 经统制造业为主 低能耗的先进制造业、电子信比重提升 写|发|第三产业比低,以基础服息产业逐渐成长 现代服务业、金融业发展保持 字展务业为主 第三场也比重上升,商务服务较高的增长速度 业、金融业、房地产业快速成长 对外经济持续向好,大量外企 大量内外资企业进入 写字楼需求有限 ≯写字楼需求开始释放,需求以高品质写字楼需求旺盛 发 字 市场以普通品质写字楼物业当地和国内企业为主导