明发商业广场调查研究报告.docVIP

位置：厦门思明莲前西路和嘉禾路交汇点 开盘时间：20XX-09-25? 占地面积:20XX00平方米 建筑面积:400000平方米 容积率:3.5完工时间:20XX-10-20总户数:3000开发商:宝龙集团/,厦门明发集团建筑单位:中建三局 代理商:豪斯房屋 定位：以旅游、购物、娱乐、休闲为主导，涵盖酒店、餐饮、文化多个功效，中国最大市中心SHOPPING MALL 影响：标志着明发集团从“居住地产”向“商业地产”战略性转变 周围交通 明发商业广场在厦门市莲前路和嘉禾路交汇处，交通很便利，10-20分钟即可达成火车站、枋湖长途汽车站、机场等交通枢纽。 地块周围人口 开发前期项目周围商业、住宅价格信息 定位和依据 商业定位： 明发商业广场是Shopping Mall(意为大型购物中心)，是一个集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体“一站式”消费场所。 市场优势 厦门明发商业广场在旧城区商业区中心地带，西面和南面分别接临关键城干道嘉禾路、莲前路，和莲坂转盘相对。在基地斜对面有莲坂国贸，周围还有火车站，属于“城市中心型”购物中心。其周围有数个居住小区，比如莲花新村、莲坂西小区、槟榔小区等，拥有大量消费人群。明发商业广场关键商圈人口约55万人，而厦门人均可支配收入水平达120XX元，列全国第五，岛内消费水平又高于全市平均水平；次级商圈辐射到厦门全市，人口逾200万；边缘商圈辐射到整个闽南金三角和闽西地域，人口20XX万左右。 另厦门每十二个月旅游消费人口更达近千万人。 依据一：厦门市在区域市场中地位 厦门乃闽南金三角关键，即处于辐射力、吸引力强大中心地位。因为该区域经济是福建乃至全国经济最为活跃地域，成长良好，发展快速。其中，厦门更是处于领头羊地位，发挥着影响和带动区域经济主导作用。另外，作为全国著名热点旅游城市，其辐射力也是十分强大。所以，商业及服务发展要和之相适应。换言之，从厦门及闽南地域经济发展上看，客观上需要一个能推进整个地域商业及服务业发展，代表厦门市商业发展整体实力和水平大型商业设施或Shopping Mall。只有如此，才能和厦门经济整体进步相匹配，闽南金三角地域商品流通组织化程度才能够提升。由此可见，明发商业广场项目在宏观经济环境改变和市场需要方面是和之相吻合、相适应。 依据二：城市规模连续扩大 厦门市现有当地居民和外来人口总计近264 万，其中外来人口进入呈不停膨胀之势。这能够从购房者近6.5 成为外来人口得到佐证。因为厦门作为著名旅游城市适宜人类居住，势必成为购房者投资置业最优选择，从而人口增加就是一个不可逆转长久趋势。由此可见，人口增加肯定带来市场扩大，尤其是房地产开发使原有市场格局发生改变，新兴商业中心区兴起和传统商业区衰落并举，为商业地产投资项目带来前所未有机遇。正是在这一背景下，使明发商业广场投资回报率得到很好保障。 依据三：厦门市商圈东移 厦门地产开发向东部倾斜趋势十分显著，大量人口逐步迁入原本冷清东部地域。这种人口在空间分布上显著改变，也带动了商圈东移，追随人口迁移，就近便利地提供商业服务，以抢占市场先机。而明发商业广场项目在选址上恰恰 座落于濒临东部交通枢纽地段，扼守人流涌动主干道周围，区位优势十分突出。明发商业广场作为商业地产投资在区位选择上抢占了十分宝贵空间位置。因为，它肯定是未来商业经营寸土寸金之地，地产投资增值性良好，这会为业内人士所看好，所以投资回收速度大为提升，经济效益实现程度就会大为增强。 依据四：厦门经济发展趋势 厦门作为福建和中国最发达城市之一，近些年GDP和人均收入和消费性支出均展现两位数增加势头。从人均收入和消费方面看，已含有对大型购物中心或Shopping Mall产生强烈需要条件，而且伴随未来社会经济强劲发展，这种需求将越来越迫切。所以，顺应时尚改变，适时提供商业地产项目，就是抢占市场空白地带大好时机。这种连续向好宏观大势，为明发商业广场项目标成功开发奠定了良好基础。 依据五：购物中心虽已出现，但或规模不足，或功效单一 厦门现在已开业购物中心有SM 城、世贸中心等，但受面积和建筑形式所限，或规模不足，造成经营范围狭窄；或缺乏统一计划定位，功效单一，对经营连续性不利。也即厦门市现有购物中心实际上并不含有购物中心全部功效，所以无法提供令消费者所需和满意全部商品和服务功效。这意味着明发商业广场出现，以超大规模和名实相符功效立于市场，必能产生强大号召力和吸引力，使社会消费重心为之偏转。这表明，商业竞争在厦门已出现以大制胜，以大制小客观要求。唯有如此，商业地产投资才能达成预期目标。 业态计划 业态计划基础标准 明发商业广场，参考国际中国建设大型购物中心经验，在探索和创新指导思想下，其业态计划标准以下： ■标准之一：以“全”取胜，全中有“专”； ■标准之